Кризис — не помеха, или Когда выгоднее улучшить жилищные условия

17.01.2017
Просмотров: 1723

Развитие рынка жилой недвижимости определяется многими факторами: и состоянием экономики, и покупательской способностью населения, и ростом или сокращением его численности…

По данным Нижегородстата, население нашего города на начало 2016 года составляло 1 266 871 человек, естественная убыль по сравнению с началом 2015 года — 860 человек. Миграционный поток остается незначительным. В то же время на каждого жителя Нижнего Новгорода приходится 24,6 кв. м жилья — очень неплохой показатель. Из приведенных данных можно сделать вывод: развитие рынка жилой недвижимости идет в основном за счет улучшения нижегородцами своих жилищных условий.

Определенным драйвером жилищного строительства является и расселение аварийного и ветхого жилья. В 2016 году администрация города планировала расселить 27 аварийных домов. Планы 2017 года намного скромнее — всего 9 домов.

О ситуации на рынке нижегородской недвижимости мы попросили рассказать директора Нижегородского центра научной экспертизы Татьяну РОМАНЧЕВУ.

Меньше спрос — меньше строим

Татьяна Ивановна напомнила ситуацию на рынке жилой недвижимости восьмилетней давности и отметила, что все развивается по спирали.

— После кризисного 2008 года с 2009 и до 2012 года наблюдалось снижение ввода жилья, 2012 год стал самым значительным по росту цен. Очевидно, что сейчас мы подошли к аналогичной “яме". Приведу конкретные данные. В 2016 году планировалось сдать 598 тыс. кв. метров жилья в Нижнем Новгороде, в том числе ИЖС. По итогам 11 месяцев сдано 309,075 тыс. кв. метров. Из них многоквартирных жилых домов 264,4 тыс. кв. м, а индивидуального жилья — 44,675 тыс. кв. м. По нашим прогнозам план ввода жилья в 2016 году не будет выполнен. Отставание по Нижнему Новгороду составит около 32%.

По мнению эксперта, это нормальный отклик рынка жилищного строительства на кризисные явления в экономике. А снижение объемов ввода жилья есть первый признак кризиса. При снижении платежеспособного спроса этот условный дефицит уравновешивает рынок.

— Сказать, что рынок встал, я не могу, — подчеркнула Татьяна Романчева. — Не прогнозирую этого и на новый 2017 год. На первичном рынке города, по данным администрации, сейчас идет строительство 75 многоквартирных жилых домов, из них почти 70% — эконом класса. Самое большое количество новостроек в Нижегородском районе — 21 дом, меньше всего в Канавинском районе — 4 дома. При этом в 3 квартале 2016 года предложение на первичном рынке было в 107 строящихся и уже сданных домах, где продаются квартиры от застройщика.

Без излишеств

Нижегородцы предпочитают не покупать парковочные места и подземные стоянки. Как из этой ситуации выходят застройщики?

Напомним, в соответствии с действующими нормами все новые дома должны быть обеспечены парковочными местами. Сколько их должно быть? По социальным нормам парковочный коэффициент составляет 0,7 от количества квартир в доме. Иными словами, на 100 квартир необходимо обеспечить 70 машиномест. Подчеркнем, это минимальное количество. Плюс еще 25% — гостевые парковки. Даже в доме эконом класса число парковочных мест может быть равно количеству квартир. В рамках точечной застройки, когда новый дом вписывается в уже застроенный квартал, застройщики вынуждены делать подземный паркинг, что значительно дороже.

Но вот продавать эти парковочные места, особенно в сегменте эконом класса и особенно в заречной части города — большая проблема, они просто не покупаются. Для сведения: себестоимость парковки составляет примерно 550—600 тыс. руб. Столько же стоит и автомобиль жителя дома эконом класса. Застройщику приходится реализовывать машиноместа ниже себестоимости, а иногда предлагать как подарок. Тем более что сейчас на парковку надо оформлять право собственности и регистрировать как объект недвижимости, следовательно, платить налог. Новоселы не хотят обременять себя еще одной статьей расходов.

Для сравнения: в бизнес классе продается около 30% подземных парковочных мест. В проектах элит класса предполагается два парковочных места на семью, в классе премиум — одно.

Стоимость — на высоте

Жилье эконом класса в Нижнем Новгороде находится в ценовой вилке 55—65 тыс. руб. за кв. метр. По мнению Татьяны Романчевой, для нашего города это большая стоимость. По состоянию на 3 квартал прошлого года средняя стоимость квадратного метра жилья в эконом классе составила 61 917 руб., бизнес класса — 79 137 руб., премиум — 91 420 руб., элит — 103 300 руб.

Дома элит класса в Нижнем Новгороде не всегда полностью соответствуют требованиям классификации. В частности, не соблюдается такой принцип элитности, как однородная социальная среда. Так называемая элитка в Нижнем может соседствовать со старыми панельными и ветхими деревянными домами. Понятно, что контингент проживающих там отличается от статуса покупателей квартир в домах элит класса. Но для стимулирования продаж, для оправдания стоимости застройщик иногда идет на необоснованное повышение класса жилья при экспозиции на рынке.

Обвала ждать не надо

Обвала цен на недвижимость в новом году не будет. Причина проста — рынок слишком инертный.

— Сейчас в сегменте эконом класса в новостройках мы наблюдаем даже небольшой рост цены: он составляет 2%. Причина очевидна: себестоимость строительства не падает, а застройщик не может строить себе в убыток. Кстати, себестоимость строительства в Нижегородской области по-прежнему самая большая в ПФО.

В премиум и элит классах стоимость квадратного метра не зависит от количества комнат — это константа: средняя стоимость составляет 87 732 руб. и 108 143 руб. за кв. м соответственно.

В эконом классе такая зависимость присутствует, а дельта составляет до 10%. Сейчас в этом сегменте однокомнатная квартира по стоимости квадратного метра дороже двухкомнатной на 5,5%, а трехкомнатная дешевле двухкомнатной на 5%. В бизнес классе упомянутая разница также существует, но она чуть больше: однокомнатные квартиры дороже двухкомнатных на 7,9 %, а трехкомнатные квартиры дешевле двухкомнатных на 5,8%.

Цены уравновешиваются

Объем предложений в сегменте вторичного жилья Нижнего Новгорода уменьшился, если сравнивать 3 квартал 2016 года с аналогичным периодом 2015. А вот средняя стоимость квадратного метра составила 63 555 руб. за кв. м, на первичном рынке — 63 219 руб. за кв. м.

— Разница в стоимости нового жилья и квартир на вторичном рынке составляет 0,5%. В прошлые годы “вторичка" была дороже “первички" во всех регионах, кроме северных районов, минимум на 10%. Еще совсем недавно данная разница составляла 5%. Как правило, застройщики быстро реагируют на кризисы, проявляя гибкость при ценообразовании, предлагают всевозможные акции и распродажи. “Вторичка" всегда была более инертна в силу того, что здесь каждый продавец ориентируется не столько на ситуацию на рынке, сколько на те задачи, которые ему надо решить с помощью продажи имеющегося жилья.

В 2016 году четко обозначилась новая тенденция: большинство покупателей предпочитают новостройки. Во многом это связано с уменьшением рисков при их покупке, чему способствовал 214-ФЗ. Как следствие — цены на “вторичку" пошли вниз и сравнялись с новостройками. В частности, однокомнатные квартиры упали в цене по отношению к третьему кварталу 2015 года почти на 7%, двухкомнатные и трехкомнатные — на 8%.

Прогноз на 2017 год

На первичном рынке произойдет снижение темпов ввода жилья примерно на 7—10%. Уменьшится количество проектов, выходящих на рынок. Рост цен на первичное жилье прогнозируется в пределах 4-5% , это уровень инфляции.

Среди застройщиков на рынке останутся те, у кого есть собственные средства на строительство. Возрастут риски появления недостроев.

В силу большой инертности цены на вторичном рынке упадут на 7-8%, как и в 2016 году. При этом малоликвидное жилье подешевеет больше. Сделки станут сложными по своей структуре: будет много так называемых цепочек. Бурными темпами будет развиваться рынок аренды жилья. Очень многое зависит от того, что будет с ипотекой. Сейчас ставки снижаются, но одновременно ужесточаются требования к заемщикам, что снижает доступность ипотечных кредитов.

Что делать

— Откладывать решение жилищного вопроса не стоит, — уверена эксперт. — Поскольку большинство нижегородцев уже имеют жилье и желают улучшить свои жилищные условия, основная часть их средств на приобретение квартиры находится не в банке, а “заложена" в имеющихся квадратных метрах.

Да и жизнь проходит быстро…

Источник: газета "Курс-Н"

Вера КАЛИНЫЧЕВА, Курс-Н

Источник: Курс Н, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.