Нижегородский рынок новостроек

19.01.2005
Просмотров: 1387

Нижегородский рынок новостроек за прошлый год изменился. И перемены эти выражаются не только в метрах и рублях. Изменились соотношение сил, взаимоотношения между участниками рынка, меняется характер застройки.

ЭПОХА ПЕРЕМЕН

Нижегородский рынок новостроек за прошлый год изменился. И перемены эти выражаются не только в метрах и рублях. Изменились соотношение сил, взаимоотношения между участниками рынка, меняется характер застройки.

До бума еще далеко
Жилья стали строить больше. В 2003 году в Нижнем Новгороде было построено 230 тыс. кв. м жилья, в 2004 — по предварительным оценкам — около 300 тыс. кв. м. Это существенно меньше, чем планировалось городской администрацией, но существенно больше, чем было построено в 2003 году. Динамика роста объемов строительства особенно впечатляет на фоне данных предыдущих лет. В Нижнем Новгороде было построено:

Год Кол-во жилья (тыс. кв. м)
2000 251,2
2001 231,3
2002 206,5
2003 260
2004 300 (предварительные данные)


Объемы строительства пока не очень велики, но темпы роста обнадеживают.
Характерно, что больше стали строить не только в Нижегородском и Советском районах, но и в Приокском, Сормовском, Московском, Канавинском.
Но самые главные перемены на нижегородском рынке новостроек не количественные. Первичный рынок жилья переживает довольно сложный период, который может стать переломным во взаимоотношениях главных фигурантов рынка — застройщика и покупателя.

Им некуда больше спешить
Первым внешним признаком этого перелома стало снижение темпов роста цен и, что было особенно тревожно для застройщиков, снижение продаж. Нужно особо подчеркнуть: снизились не цены, а темпы их роста, то есть они растут, но гораздо медленнее, чем раньше. Начиная с 11 сентября 2001 года — нападения террористов на Америку и разрушения нью-йоркских небоскребов — цены на нижегородские новостройки непрерывно и довольно быстро росли. Связь между событиями мирового масштаба и нижегородским рынком недвижимости — не миф. По словам одного из нижегородских застройщиков, на следующий день после теракта компания продала столько же квартир, сколько обычно продавала за месяц. Просто такие события напоминают покупателям и инвесторам, что вложения в недвижимость гораздо более надежны, чем инвестиции в самую крепкую валюту или самые надежные ценные бумаги. Рост стоимости квадратного метра на некоторых объектах в 2003 году достигал 40—45%, а статистические данные фиксируют средний рост рыночных цен на новое жилье — 36%. Также оптимистично для застройщиков начался и 2004 год.
Но начиная с мая-июня 2004 года ситуация изменилась. Цены перестали расти так быстро, а в некоторые месяцы вообще не росли, а самое тревожное, снизились продажи. Летний спад покупательской активности еще можно было объяснить сезонным снижением интереса, но осень тоже не была жаркой на первичном рынке жилья.
Подводя итоги года, специалисты по-разному оценивают рост цен на жилье в 2004 году.
Директор Нижегородского центра научной экспертизы Татьяна Романчева считает, что цены на первичном рынке жилья выросли в среднем на 28%.

С КАЛЬКУЛЯТОРОМ В РУКАХ. Подсчитать, как выросли цены на конкретные объекты, наши читатели могут и самостоятельно, по нашим таблицам новостроек. Так, на объектах “Выбора” цены выросли на 16—18%. Панельное жилье “Жилстроя-НН” подорожало на 15—17%, кирпичное — на 8—14%. Крупные застройщики могут себе позволить в сложной ситуации сдерживать рост цен: себестоимость их жилья растет медленнее, так как обычно они заключают долгосрочные договоры на поставку основных стройматериалов. В доме на ул. Таганской, который строит “Терем”, цены выросли на 28—32%. Ипотечная компания Сбербанка за год подняла цену квадратного метра на 20%. А компания “Надежда”, строящая дом на ул. Варварской, подняла цену квадратного метра более чем на 40%. Правда, не факт, что по такой цене — 1200 долларов за кв. м — квартиры охотно раскупаются.
Достаточно объективную картину показывают данные областного центра цен в строительстве. Его руководитель Юрий Гольдштейн объяснил, что центр считает стоимость строительства квадратного метра по методике, рекомендованной Госстроем, закладывая в эту стоимость цены на отечественные стройматериалы, машины и оборудование, рабочую силу и т. п. В этой цене не учитывается стоимость земли, технических согласований и подключений и прибыль застройщика. То есть это не рыночная стоимость, а стоимость строительства. А изменение этой цифры — показатель инфляции в строительстве. Инфляция в строительстве выше, чем средний уровень инфляции в стране.
По данным центра цен, стоимость строительства квадратного метра жилья в среднем составляла:
в январе 2004 года — 10 307 рублей;
в июле — 11 130 рублей;
в декабре — 12 194 рубля.
Темпы инфляции в строительстве в 2004 году, по данным центра цен, составили 15,9%:
I квартал — 2,2% в месяц,
II квартал — 1,4% в месяц,
III квартал — 1% в месяц,
IV квартал — 0,7% в месяц.
Фактически получается, что крупные компании повышали цены в соответствии с уровнем инфляции.

Равнение на инфляцию
Почему цены растут, понятно: инфляция, неудовлетворенный спрос. Почему они стали расти медленнее? Рынок далек от насыщения — ведь несколько лет в городе жилья строили очень мало, гораздо меньше, чем в соседних регионах. Ситуация на рынке жилья сейчас очень похожая и у нас, и у соседей, которые строили больше.
Можно сказать, что произошло не фактическое насыщение рынка, а возникло психологическое ощущение насыщения.
Сказать, что рынок насыщен и поэтому спрос на жилье и покупательская активность снизились, тоже было бы не вполне верно. До насыщения рынка еще далеко. Перелом произошел в сознании покупателя. Потенциальные дольщики поняли, что дефицита больше нет, что можно не спешить, не торопясь выбирать место, проект, планировку, застройщика. “Покупатели стали более требовательны к качеству жилья, научились формулировать свои пожелания к новому жилью, — объясняет Елена Соловьева, директор по продажам АН ”Адрес". — Это не значит, что все хотят купить большое и дорогое. Наоборот, клиенты стали более рациональны: не нужно 200 метров, достаточно и половины, не нужно в самом центре — на тихой улочке не только дешевле, но и комфортнее. К сожалению, застройщики не всегда учитывают изменение приоритетов”.
Этот психологический настрой потенциальных покупателей усилили СМИ вместе с представителями власти: заверяли, что рынок перегрет, что цены в несколько раз превышают реальную стоимость, и обещали дешевые кредиты.
Объективные факторы для снижения темпов роста цен тоже есть: рынок действительно был перегрет, а темпы роста цен на жилье существенно превысили темпы роста заработной платы.

К единой валюте
Не лучшую роль сыграло снижение курса доллара. Рынок жилья в Нижнем Новгороде традиционно долларовый. Хотя новостройки продают и покупают за рубли, но цену называли чаще всего в долларах. И что очень важно, накопления люди осуществляли тоже в долларах, а без накоплений покупка жилья невозможна. Снижение курса доллара при одновременном росте цен на жилье отодвинули для многих потенциальных покупателей возможность купить жилье в новостройке. К тому же, кроме прямого, появилось скрытое, точнее, тщательно замаскированное повышение цен. Часть застройщиков стала номинировать цены в евро без снижения количества условных единиц за метр. 700 долларов и 700 евро — две очень разные суммы. Но евро не прижилось на нашем рынке недвижимости. Часть застройщиков стала номинировать цены только в рублях — их ценовая политика наиболее прозрачна и ясна для покупателя. Часть продавцов называют цену в у. е., устанавливая свой, непонятно чем и как обоснованный курс. Покупатель, понимая под у. е. однозначно доллар, рассчитывает на одну цену, а в реальности получается совсем другая. Некоторые застройщики для разных объектов определяют разную стоимость у. е. Такая неразбериха снижает доверие клиентов. Сейчас все больше застройщиков не маскируются и называют цену в рублях.

Синдром столичности
Сейчас на рынке новостроек сложилась ситуация, которую многие наши консультанты прогнозировали. Так, Евгений Дорфман, руководитель управления брокерских операций инвестиционной компании INRECO, высказывал предположение, что приход на нижегородский рынок столичных застройщиков обострит конкуренцию и приведет к борьбе за клиента, но не ценовой, а технологической — к конкуренции технологий продаж, различных льготных условий и рассрочек. Например, “Стройинвестрегион” предлагает кредит на строящееся жилье под залог прав. В декабре “Жилстрой-НН” предложил такую возможность клиентам. Но учитывая, что местный застройщик пока вызывает больше доверия, чем столичный, и что “Жилстрой НН” предлагает договор долевого участия, а не более рискованный инвестиционный договор, нижегородская компания получила серьезное конкурентное преимущество. Компания сразу увеличила число продаж. К тому же “Жилстрой НН” предложил такие условия (например, низкий первоначальный взнос, всего 10% стоимости), что сразу вовлек в круг покупателей ту категорию населения, которая совсем недавно не считалась потенциальным покупателем нового жилья — молодые семьи с достатком средним и ниже среднего.
Возможно, новые предложения от застройщиков, выгодные для покупателей, пока вызревают. Но в прошлом году многие застройщики были больше озабочены пиаром, а не реальными преференциями. Популярными среди застройщиков стали пиаровские ходы, позаимствованные у столичных строителей: микрорайону дается броское название. Так, рекламируются сразу два жилых комплекса с названием “Столичный” — на ул. Ванеева и на Мещерском озере. Название не обосновано ни местом, ни содержанием.
Многие застройщики осознали необходимость маркетинговых исследований и заказывают их риэлторам.

Прогноз погоды
Как всякий прогноз, прогноз событий на рынке недвижимости не может быть точным: он основан на аналогиях с прошлым, а что будет в будущем, точно сказать не может. Поэтому все эксперты говорят очень осторожно: если не случится ничего экстраординарного, то...
А экстраординарное уже случилось — новые законы, призванные регулировать рынок недвижимости, несут много перемен, а как они будут работать, сказать пока невозможно.
Юрий Гольдштейн, возглавляющий областной центр цен в строительстве, считает, что темпы инфляции на строительном рынке будут ниже, чем в текущем году, на уровне 9,3—12,3%.
А рост рыночных цен на жилье, по прогнозам риэлторов, не превысит уровня инфляции.

Ирина Бондаренко. Фото Александра Емельянова

Источник: Архив: Биржа+Свой дом
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.

всего комментариев: 1

VladimirNN 18.02.2005 16:40:00
“Стройинвестрегион”, а что у них за затишье на стройках? Кто что знает? Сообщите, плз!