Как разрулить проблемы

07.02.2005
Просмотров: 1183

В начале прошлого года на разных уровнях много говорили о начале в Нижнем строительного бума.

Это вселяло большие надежды в тех, кто строит — желание наращивать объемы естественное, и в тех, кто мечтает переехать в современную благоустроенную квартиру — большое предложение должно, по идее, корректировать на снижение цены на жилье, таков закон рынка.

Что же показал прошедший год? Свои оценки в беседе с корреспондентом высказывает вице-президент фирмы “Нижегородстрой” Владимир ЧЕЛОМИН.

— Если учесть, что сдано жилья 360 тыс. кв. м (это, правда, пока неофициальная статистика) в сравнении с 220 тыс. кв. м за предыдущий год, то можно говорить, что бум наблюдается. За год скачок сделан серьезный. Только вот спрос на новые квартиры упал. Возьмите любую компанию, у всех ситуация одинаковая — не выстраиваются покупатели в очередь, более того, квартиры стало трудно продать. Конечно, не потому, что нет желающих. Просто при том уровне жизни, который мы сегодня имеем, рынок уже, видимо, насытился.

Но потенциальных покупателей в Нижнем еще очень много. Расчеты показывают, что общая потребность в жилье в целом составляет 15 млн кв. м. Чтобы обеспечить всех нуждающихся, потребуется 50 лет при условии сдачи ежегодно по 300 тыс. кв. м жилья. Причем за это время еще столько же может обветшать жилья, а значит, процесс обновления нескончаемый. Поэтому строить мы будем постоянно. Проблема только в том, чтобы люди имели возможность жилье покупать. И это сегодня главный вопрос.

— Вы ставили планку сдавать в год по 20—25 тыс. кв. м. Каковы итоги прошлого года?

— Ассоциация наша в целом сдала более 60 тыс. кв. м жилья. То есть не только фирма “Нижегородстрой”, но и ее соучредители, строящие жилье, — это “Жилстройресурс”, “Надежда”, “Зодчий” и другие. На днях на совете директоров мы подвели итоги года и результатами остались довольны. По сути, наш вклад составил 20 проц. в общий итог города. В денежном выражении это 1,5 млрд рублей. Одних налогов уплачено 600 млн.

Конкретно фирма “Нижегородстрой” сдала за прошлый год 15 тыс. кв. м жилья. А могли бы и больше. По ряду причин не сумели сдать дом на 10 тыс. кв. м по улице Октябрьской революции, хотя он был готов еще в ноябре. Все коммуникации подведены и подключены, только электроснабжение пока остается временным. И в этом главная загвоздка. Чтобы получить 200 киловатт электроэнергии и подключиться к подстанции масложиркомбината, в соответствии с выданными энергетиками техусловиями мы должны поменять 6-тысячный трансформатор, проложить кабель. Все работы тянут примерно на 25 млн. руб. Мы против такого условия возражаем. Ведь средства на развитие энергосистем уже заложены в тарифе. Мы платим 2 руб. за киловатт, добрая половина из этого должна идти на развитие. Но с нас требуют вкладывать дополнительные миллионы. Расходы же придется включать в себестоимость квартир.

Мы готовы вкладываться в развитие электросетей, когда это связано с решением общей проблемы. Например, соинвестировать строительство еще одной теплоэлектростанции. Но предложение должно быть обоснованным: что в течение такого-то срока мы должны выкладывать определенную сумму. И не только выплачивать, а в дальнейшем стать совладельцами теплостанции.

— Сейчас обсуждаются правила застройки города. Члены вашей ассоциации уже внесли свои предложения?

— С разработанными правилами мы знакомились. Они составлены в соответствии с действующими законами. Только ведь законы сегодня не всегда объективны в равной мере ко всем, кто по ним должен работать. Возьмем закон № 214, принятый в декабре прошлого года, о долевом строительстве. Для застройщика это вообще удавка. В нем даны такие полномочия дольщикам, о которых они, по-моему, и не мечтали. Этот закон притянет к строительству жилья не только тех, кто действительно нуждается в улучшении жилищных условий, но и дельцов, желающих нажиться на строительстве. Узаконено право дольщика в одностороннем порядке расторгнуть договор с застройщиком, если его что-то не устраивает, и получить свои деньги с большими, можно сказать, даже драконовскими процентами — значительно выше банковских. Это сильно ударит по работающим на строительном рынке компаниям. Ведь большинство застройщиков не имеет больших оборотных средств и строит в основном на средства дольщиков.

— Чтобы расторгнуть договор, у дольщиков должны быть все же убедительные аргументы...

— В законе обозначено, в каких случаях дольщик может расторгнуть договор. Например, если его не устраивает качество исполнения. Но понятие “качество” включает разные ситуации. Бывают отступления от качества, которые вполне устранимы и не влияют на конечный результат. Убедит ли это дольщика? Или он все равно решит расторгнуть договор? Многое зависит от того, с какой целью он вкладывал деньги в строительство. Мы уже сталкивались в своей практике с такими случаями, когда дольщик, предъявляя претензии, через суд требовал возврата своих денег с процентами. Сейчас число таких может возрасти. Чтобы быть готовыми к подобным ситуациям, будем укреплять юридическую службу.

— Владимир Николаевич, если сегодня появилась проблема с реализацией квартир, видимо, и застройщику надо искать пути снижения собестоимости квадратного метра. Над этим вы работаете?

— У этой задачи только двухстороннее решение. С одной стороны, себестоимость жилья зависит от строителей, с другой — от позиции власти. Что касается строителей, они ведут работу в этом направлении за счет современных технологий, более современных и эффективных конструкций взамен кирпича. Это позволяет снизить себестоимость на 10—12 проц., максимум — на 15. Но экономия теряется на другом. В себестоимости квадратного метра сегодня 30—35 проц. занимают наружные сети и еще 15 проц. — квадратные метры, передаваемые городу. И получается, что в себестоимости половина составляет то, что идет на развитие других структур.

Чтобы стабилизировать ситуацию в строительном комплексе и сделать построенное жилье более доступным для населения, необходимо участие властей. В мэрии должно быть специальное ответственное лицо на уровне первого вице-мэра, который бы грамотно, стратегически подходил к регулированию многих вопросов, и в первую очередь во взаимоотношениях с монополистами услуг. Я и раньше об этом говорил. Сегодня же, при возросших объемах строительства в городе, такой человек просто необходим. И тогда совместными усилиями мы сможем регулировать себестоимость жилья. Хорошо бы даже заключить двухстороннее соглашение между застройщиками и городом. Город в рамках этого соглашения обеспечивает нам условия работы, а мы, в свою очередь, снижаем себестоимость жилья. В рамках соглашения можно установить и рекомендательные цены. Например, в заречной части квадратный метр не должен превышать 12 тыс. руб., а в нагорной — 18 тыс. руб. Не подписавшие соглашение могут устанавливать цены и выше. Только ведь дольщик пойдет к тем, кто вошел в соглашение.

Если таким образом регулировать строительный рынок, уверен, можно сократить стоимость строительства на 20—25 проц. Тогда точно увеличится число тех, кто сможет улучшить свои жилищные условия.

Альбина Бросевич

Источник: Курс Н, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.

всего комментариев: 2

valeriy 07.02.2005 18:17:00
Больше всего мне понравилась логическая формула: раз дольщик получил право расторжения договора из-за низкого качества, мы будем укреплять свои ... юридические службы. А не повышать качество. Совком от фирм, подобных "Нижегородстрой" так и прет. На потребителя наплевать, а с города требуют халявы: вынь и положь бесплатные коммуникации.
MICKER 07.02.2005 16:17:00
Не надо ля-ля по поводу сокращения цен, цены определяются не себестоимостью, а тем , сколько можно содрать с человека. Если квартиры не продаются по нынешним схемам, надо срочно придумать новые, который закабалят человека лет на 20 и обозвать это умным словом "ипотека". На самом же деле - это паразитирование узкого слоя "эффективных" менеджеров (государственных, финансовых, строительных ) на труде строителей и проблемах отсутствия жилья.