Заплати за квартиру потом!

17.02.2005
Просмотров: 1296

Рассрочка-2004

 Прошедший год был стартовым. «Мы создали первый Ссудно-сберегательный кооператив «Жилищная инициатива» в ноябре 2002 г., — рассказывает генеральный директор ООО «Роскредит» Стелла Аверина, — но наиболее высокими темпами развивались в течение 2004 г. Начинали мы с распределения всего одной-двух квартир в месяц. В декабре 2004  г. распределили уже 36  объектов недвижимости. А всего сумели привлечь около 1,5 тыс. пайщиков. Для 422 из них жилищный кооператив уже приобрел жилье на общую сумму более 200 млн руб.». Правда, 1,5 тыс. пайщиков привлечено не в Нижегородской области — у «Жилищной инициативы» 28 филиалов по всей стране. Но каждый пятый из пайщиков — нижегородец. Почти 100 наших земляков в прошлом году приобрели квартиры в рассрочку с помощью этого кооператива.

По программе «Нижегородского ипотечного корпоративного альянса» первая квартира в кредит была приобретена в июле 2004 г. На конец января, по данным генерального директора ГП НО «НИКА» Дмитрия Кортюкова, компания выдала уже 110 кредитов на общую сумму 65 млн руб. Итого, чуть больше 200 квартир по Нижегородской области за год. Много это или мало? Конечно мало, по сравнению с десятками тысяч нижегородских семей, желающих улучшить жилищные условия. Но очевиден многократный рост по сравнению с 2003 г., когда кредиты на покупку жилья, выдаваемые коммерческими банками, исчислялись единицами.

В новом поле правовом

Как объяснила нам Стелла Аверина, до сих пор «Роскредит» действовал лишь на основании статьи 116 Гражданского кодекса, а также законов «О некоммерческих организациях» и «О потребительской кооперации». Правовая основа для полноценного функционирования жилищных кооперативов была явно недостаточной. «Многие потенциальные пайщики находились в смятении, — вспоминает г-жа Аверина, — поскольку, ознакомившись с законом «О потребительской кооперации» и Гражданским кодексом, на которые мы ссылались, не нашли в них статей, касающихся приобретения жилья. В результате одни сомневались, прежде чем вступить в кооператив, а другие решили не рисковать. И я этих людей понимаю — они рискуют большими деньгами, а нет ни специального защищающего их закона, ни наработанной судебной практики».

По мнению Дмитрия Кортюкова, в законе «Об ипотеке» имелось слишком много нестыковок и неувязок, плохо были прописаны процедуры. «НИКА» имеет беспрецедентно маленький уставной капитал — всего 5 млн руб. (Для сравнения, самый большой уставной капитал в ПФО у «Мордовской ипотечной корпорации» — 450 млн руб.) А потому «НИКА» была крайне заинтересована в быстрой оборачиваемости кредитных ресурсов. Любая законодательная неточность приводила к приостановке регистрации сделок и потере времени. Для компании «НИКА» это означало оттягивание сроков рефинансирования, для продавца — задержку получения денег, что нередко приводило к срыву сделок.

Внесенные поправки, по мнению г-на Кортюкова, существенно улучшили закон «Об ипотеке». Подробно прописана технология регистрации сделок, решены все основные проблемы взаимодействия ипотечных компаний с органами попечительства и Регистрационной палатой, существенно удешевлено оформление документации, снижены риски для банков (новый Жилищный кодекс позволяет выселять неплательщиков «в никуда», что должно их дисциплинировать). А потому гендиректор «НИКА» не сомневается, что поправки в закон «Об ипотеке» принесут пользу.

Стелла Аверина положительно оценивает и принятый Госдумой закон «О жилищно-накопительных кооперативах». «Знакомство с ним было как бальзам на душу, — делится впечатлениями г-жа Аверина. — Такое ощущение, что он списан с уставных документов нашего кооператива. Я ни в коем случае не претендую на лидерство в России, думаю, что мы лишь равные среди лучших. Наши юристы настолько хорошо проработали законодательные акты, когда готовили Положение кооператива, что сейчас особых расхождений в терминологии с законом нет. Конечно, в течение установленного срока нам все же придется потрудиться над приведением всех документов кооператива в строгое соответствие с новым законом, но это не изменит сути нашей работы. А ведь некоторые кооперативы пошли другим путем, предлагая пайщикам весьма рискованные схемы. Это крайне отрицательно сказывалось на развитии рынка. Вы не представляете, как трудно работать едва ли не в одиночку. (В Нижегородской области работает еще один крупный кооператив — «Социальная инициатива». — Ред.) Я думаю, что закон «О жилищно-накопительных кооперативах» внесет свою положительную лепту в создание новых организаций, что приведет к расширению спроса».

Каждому свое

Жилищно-накопительные кооперативы получили широкое распространение в Европе, по ипотечным схемам приобретается большая часть недвижимости в США. Какая из форм кредитования победит в России? Стелла Аверина считает, что для небогатых россиян кооперативы предпочтительнее. «Наши пайщики после вселения в квартиру за пользование кредитом платят в месяц по 0,45% от суммы оставшейся задолженности, — рассказывает она. — По положению кооператива, жилье распределятся по конкурсу взносов, и квартиру обычно получают пайщики, заплатившие 60–80% ее стоимости. Те, кто не располагает такими большими накоплениями, тоже имеют шанс получить жилье. Каждая шестая квартира у нас распределяется по жребию без учета того, сколько человек успел заплатить. Если пайщик накопил лишь 10% от стоимости жилья, он уже допускается к распределению. Но мы столкнулись с тем, что иногда пайщики, выигравшие жилье по жребию, отказываются от него, потому что выплатившим 80% от стоимости жилья проценты начисляются с одного остатка, а накопившим всего 20% — с принципиально другого. Люди считают деньги, а ипотечные компании предлагают им кредит в лучшем случае под 15% годовых».

Но у ипотеки есть и свои существенные преимущества. В кооперативе пайщики копят на квартиру заранее определенной ими стоимости — к примеру, $20 тыс., $30 тыс. или $40 тыс. Если долларовая цена жилья вырастет (а она росла и в 2003 г., и в 2004 г.), им придется либо соглашаться на приобретение более дешевого жилья, либо увеличивать сумму взносов. При покупке квартир по ипотечным схемам цена известна заранее и не меняется. Но въехать в новую квартиру можно, заплатив 30% от ее стоимости. А кроме того, необходимо иметь определенный уровень официального дохода, устраивающий банк.

«Для тех, у кого пока нет накоплений и достаточного уровня официального дохода, равно как и для семей, у которых имеется жилье, но они хотят улучшить его в будущем, кооператив — вариант наилучший, — считает г-жа Аверина. — Поэтому мы и не опасаемся конкуренции с ипотекой. У нас разные потребители».

В любом случае в ближайшие годы будут бурно расти и ипотека, и кооперативы.

Направление роста

По словам Дмитрия Кортюкова, для компании «НИКА» 2004 г. прежде всего был временем создания инфраструктуры. «НИКА» наладила сотрудничество с пятью банками (правда, с ней активно работают лишь два из них: НБД-Банк и филиал банка «Возрождение») и семью страховыми компаниями. Кроме того, предприятию удалось развить филиальную сеть: открылись представительства в Выксе, Сарове и Арзамасе, формируются в Дзержинске и на Бору, будут созданы в Кстово и Балахне. Самое же главное — благодаря изменениям в законодательстве появилась возможность кредитования строительства нового жилья. А это тем более важно, что, с одной стороны, первичный рынок наиболее привлекателен для покупателей (здесь жилье дешевле), а с другой — ипотека может повлиять на увеличение темпов жилищного строительства в области, так как у нижегородских застройщиков хронически не хватает оборотных средств.

«Мы сделаем все возможное, чтобы начать строительный проект, — пообещал г-н Кортюков. — Уже разработана и отправлена на утверждение в федеральное агентство договорная схема взаимодействия застройщиков, банков и «НИКА». Они связаны взаимными обязательствами, которые позволяют на период строительства кредитовать покупателей квартир на условиях банка (18–19% сроком на полтора года), а как только акт о вводе дома в эксплуатацию будет подписан Госкомиссией и появится объект залога, можно переписать обязательства под 15% годовых и на 27 лет. Мы предлагаем участие в проекте как можно большему числу банков, и уже получили согласие от НБД-Банка и банка УРАЛСИБ. Кроме Нижнего Новгорода планируется запустить строительный проект в Арзамасе. А в Выксе, благодаря сотрудничеству с ВМЗ и банком УРАЛСИБ, уже сейчас строится первый «ипотечный» дом».

«Жилищная инициатива», наоборот, ликвидировала свои филиалы в городах-спутниках Нижнего Новгорода, поскольку, по словам г-жи Авериной, пайщики из области все равно предпочитали заключать договора с кооперативом в центральном офисе. Но зато кооператив как работал, так и будет работать не только на вторичном, но и на первичном рынке. Законодательных препятствий для этого нет, а где приобретать жилье — решать клиенту.

И ложка дегтя

 В связи с принятием нового законодательства началась реорганизация Регистрационной палаты. Главное последствие реорганизации для потенциальных новоселов — отмена срочной регистрации. Если раньше сделку с недвижимостью можно было зарегистрировать в течение 3 дней, то теперь — только в течение месяца. По мнению Дмитрия Кортюкова, это изменение может самым пагубным образом повлиять на развитие ипотеки. Впрочем, и на весь рынок жилья тоже.Заплати за квартиру потом!

Заплати за квартиру потом!

Валерий Браун

Источник: Архив: Деловая неделя
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.