В дефиците покупатели

09.03.2005
Просмотров: 1357

Вторичный рынок жилья удивляет профессионалов небывалым объемом предложения.

Базы данных пополняются все новыми и новыми заявками на продажу. Но покупатели не спешат воспользоваться небывало богатым выбором: цены высоки.

Деньги кончились

Последние четыре года рынок удивлял небывало высоким спросом и небывало высокими темпами роста цен. За этот период цены на наиболее ликвидное жилье — однокомнатные квартиры — выросли в три раза и более. Сегодня минимальная цена покупки отдельной квартиры — 15—16 тысяч долларов (однокомнатная “хрущевка” в заречной части города). Даже за комнату в коммуналке нужно заплатить не менее 6—7 тысяч долларов, в нагорной части — не менее 10 тысяч.
Но начиная с июня прошлого года ситуация резко изменилась: покупатели исчезли с рынка жилья.

– Такое впечатление, что у покупателей иссякли деньги”, — говорит Антон КУЗНЕЦОВ, менеджер АН “Чекни”.

Сначала риэлторы думали, что это отложенный спрос, вызванный отчасти развернувшейся пропагандой доступного жилья. Но постепенно становится очевидным, что дефицит покупателей связан не только с ожиданием перемен, но и с самими переменами. На смену состоятельным покупателям, которые уже удовлетворили свою потребность в жилье или удовлетворяют ее на рынке новостроек, пришли люди с меньшими доходами.

По словам Антона КУЗНЕЦОВА, значительно увеличилось число клиентов, интересующихся возможностью получения кредита.

Елена СОЛОВЬЕВА, директор по продажам АН “Адрес”, отмечает, что кредитами интересуются не только люди со средними доходами, но и достаточно состоятельные: качественное жилье тоже стало очень дорогим, а отвлекать деньги из бизнеса на покупку жилья предприниматели не хотят.

Но кредиты на жилье по-прежнему остаются слишком дорогими и пока еще малодоступными, поэтому прогнозы о том, что ипотека будет стимулировать спрос и приведет к росту цен на жилье, пока не оправдались.

Сейчас даже квартиры в чистой продаже — традиционно ликвидный товар — не покупаются сразу. Частенько продавцам, если они действительно хотят продать квартиру быстро, приходится идти на снижение цен.

Рынок жилья стал менее доходным, и это привело к оттоку инвестиционных денег, которые тоже существенно поддерживали спрос и подогревали рынок.
Неустойчивость курса доллара (а рынок жилья по-прежнему долларовый) и нарастающая инфляция теоретически должны вести к росту цен. Но на основные позиции цены не растут. Правда, если судить только по ценам предложения, то можно констатировать и некоторый рост. Но в реальных сделках цену часто приходится снижать. А иногда она не имеет значения — для альтернативных сделок важнее натуральный эквивалент.

По мнению Ирины УЛАНОВСКОЙ, эксперта по продаже недвижи-мости АН “Калинка”, не падает спрос только на качественное жилье в новых кирпичных домах.

Административная лихорадка

По оценке Елены СОЛОВЬЕВОЙ, в январе 2005 года объем продаж был примерно на 30% ниже, чем год назад. Одной из причин риэлторы считают сложности с регистрацией прав на недвижимое имущество.

Приватизационный ажиотаж в сочетании с изменением режима работы центров регистрации (работали с 8.00 до 20.00, сейчас — с 9.00 до 18.00) привел к возникновении очередей. Вдобавок не были вовремя поданы реестры на муниципальную собственность, в результате чего граждане, приватизирующие квартиры, стали получать приостановки в регистрации их сделок с государством. А так как сейчас срочной регистрации нет, все сделки и права регистрируются только в течение месяца, то часть сделок, запланированных на февраль, сорвалась. Кроме того, само по себе отсутствие срочной регистрации привело к дополнительным сложностям. По закону сделка считается совершенной только после ее государственной регистрации (ст. 558 ГК). А так как регистрация длится целый месяц и исход ее не очевиден (то ли зарегистрируют, то ли приостановят, то ли откажут), покупатели справедливо опасаются отдавать деньги за квартиру до регистрации, а продавцы не хотят ждать целый месяц до получения денег, сделки срываются. Фирмам, которые владеют технологиями организации взаиморасчетов между клиентами поэтапно и через банковские ячейки, удается все же сделки проводить, но это требует усилий в несколько раз больше, чем ранее: попробуйте убедить продавца согласиться получить деньги за квартиру не сразу после подписания договора, а через месяц. Возросли и издержки на проведение сделок. Регистрация стало дольше и дороже, а кроме того, если расчеты проводятся через банковскую ячейку, то за ее аренду платить приходится больше, ведь арендовать ячейку нужно как минимум на период регистрации, то есть на месяц.

Срочная регистрация сделок теперь возможна только по письменному заявлению гражданина с обоснованием причин и приложением “оправдательных” документов. С марта послабление сделано для военнослужащих, покупающих жилье по сертификатам, и для получателей ипотечного кредита.

Длительность регистрации не позволяет выстраивать цепочки обмена из нескольких сделок. Альтернативные сделки (когда клиент взамен одной квартиры покупает другую или другие) — основной вид операций на вторичном рынке жилья — проводить стало сложнее.

Натуральный обмен. Но жизнь не останавливается.

— Свадьбы и разводы никто не отменит, а потому всегда останется потребность в разменах, в съездах и разъездах”, — говорит Андрей КРАЙНОВ, менеджер АН “Выбор-недвижимость”.

По-прежнему популярен обмен большой квартиры на меньшую с получением доплаты. И уж тут продавец сам решает, снижать цену, идя навстречу покупателю, или ждать, когда покупатели дозреют до назначенной им цены, выбрать для себя квартиру подешевле, чтобы побольше денег получить, или делать ставку на качество жилья. Возможны и безденежные обмены.

Например, по словам Ирины УЛАНОВСКОЙ, хорошую “трешку” в нагорной части можно разменять даже на двух и однокомнатную квартиру в заречной части, в Московском или Автозаводском районах — с потерей качества и места. Можно без доплаты существенно увеличить жилплощадь, например, продав однокомнатную на Звездинке, можно купить “трешку” в Московском районе. Каждый сам выбирает, что для него важнее: метры или район.

Если “не жертвовать” местом, а покупать альтернативные варианты в том же районе, то трехкомнатную, по словам Антона КУЗНЕЦОВА, можно разменять разве что на однокомнатную и комнату.

Обмен “метр на метр” или “комната на комнату” практически никогда не удается: разница в цене квадратного метра в однокомнатной квартире и в трехкомнатной того же типа довольно велика. Чем меньше комнат в квартире, тем дороже квадратный метр. Разница в цене однокомнатной и двухкомнатной квартиры вообще невелика (особенно если это “хрущевки”), разница между ценой двух- и трехкомнатной квартир сейчас составляет 5—6 тысяч долларов (а раньше была, по словам Улановской, 7—10 тысяч долларов).

Рынок жил, рынок жив...

На рынке уже давно произошла смена приоритетов. Бывшие фавориты — “сталинки” или квартиры в центре города в домах советской постройки утратили свою былую привлекательность и уже не считаются (и не являются) максимально возможным комфортабельным жильем. Меняется отношение к “хрущевкам”, и вообще к панельным домам. Одно- и двухкомнатные “хрущевки” еще пользуются спросом, а вот трешки риэлторы считают малоликвидным товаром. Старые дома постепенно будут все сильнее обесцениваться и терять привлекательность для покупателей. И, возможно, дешеветь: вкладывать десятки тысяч долларов в старое, требующее ремонта жилье будет все меньше охотников. Особенно с развитием ипотеки.
Не падает спрос на жилье в новых кирпичных домах. Риэлторы считают, что и цены на них не упадут — во всяком случае, в долгосрочной перспективе.

По мнению Антона КУЗНЕЦОВА, сейчас вторичный рынок жилья поддерживает расселение, которое осуществляют крупные застройщики, ипотека да инвестиционный спрос на первые этажи.

Профессионалы рынка недвижимости очень редко говорят о возможности снижения цен. Сейчас же ситуация такова, что такой вариант никто не исключает. Во всяком случае, чтобы рынок снова стал динамичным, кто-то должен уступить, дрогнуть: либо продавцы снизят цены, либо покупатели согласятся с установленными сейчас. Впрочем, их никто не устанавливает — их регулируют сами участники рынка, сами продавцы и покупатели. Развитие событий зависит от многих факторов: от обилия и привлекательности предложений на рынке ипотеки (это пока только мечты), от ситуации на первичном рынке жилья, который может отвлечь часть покупателей на себя, если будут предложены выгодные варианты, а может, наоборот, добавить клиентов вторичному рынку, если новые законы на время притормозят продажи.

Ирина Бондаренко

Источник: Архив: Биржа+Свой дом
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.