Фундамент прозрачности

15.03.2005
Просмотров: 1204

Нижний Новгород, оказывается, занимает первенство в разработке градостроительной политики.

Нижний Новгород, оказывается, занимает первенство в разработке градостроительной политики. Такую оценку дал директор областного департамента архитектуры и градостроительства Михаил КУЗНЕЦОВ в прошедшую пятницу на заседании комиссии, созданной для обеспечения разработки Правил землепользования и застройки города. И подчеркнул, что документ этот не градостроительный, а правовой.

Правила базируются на основе генерального плана развития Нижнего Новгорода, утвержденного постановлением городской Думы от 23 июня 1999 г. Работа началась в апреле 2003 года. На конкурсной основе подбирались исполнители. Ими стали Фонд “Институт экономики города” и Фонд “Градостроительные реформы”. Сотрудники этих структур уже участвовали ранее в подготовке подобных документов для других городов РФ.

Нормативно-правовой документ должен определить условия для достойного развития территории города с учетом сохранения окружающей среды и объектов культурного наследия. Предусматривается также обеспечить права и законные интересы физических и юридических лиц, в том числе правообладателей земельных участков и объектов земельного строительства. И, что очень важно, Правила рассматриваются как фундамент для привлечения инвестиций в строительную отрасль города.

Представитель разработчика подчеркнул, что работа над правилами землепользования и застройки Нижнего Новгорода оказалась непростой, это определялось прежде всего историческими особенностями города. На первом этапе подготовки документа результаты уже обсуждались на стадии предъявления. При подготовке второй редакции проекта учтено 95 проц. замечаний и предложений, поступивших на первую редакцию. Кроме того, учтены нормы нового Градостроительного кодекса РФ. Сверх того, что предлагает федеральное законодательство, в Правилах, например, более детально описаны процедуры, связанные с обязательными публичными слушаниями, положения, связанные с градостроительной подготовкой земельных участков, с ведением зонирования.

Проект Правил землепользования и застройки в Нижнем Новгороде состоит из трех частей — порядка регулирования на основе градостроительного зонирования; карты градостроительного зонирования и карт зон с особыми условиями использования; градостроительного регламента. В работу были вовлечены представители бизнеса, ассоциаций строительных структур, и всех, кто так или иначе участвует в градостроительном процессе.

Обсуждение второй редакции Правил показало, что еще многие положения придется пересматривать, уточнять. Обсуждение будет продолжено. Проект является открытым и общедоступным документом. Чтобы процесс стал еще более публичным, планируется его опубликовать в средствах массовой информации. Обсуждение продлится до мая. В июне администрация города представит Правила на утверждение городской Думе. У всех, кто заинтересован, чтобы наш город развивался, строился и не терял своей индивидуальности, чтобы строительная отрасль стала еще более привлекательной в инвестиционном плане, еще есть время изложить свое видение, внести конкретные предложения.

Сегодня мы попросили высказать свое мнение представителя застройщиков и архитектора, выступающего с позиций интересов исторической части города и его культурного наследия.

От индивидуальности — к открытости

Дмитрий КУЗИН, генеральный директор группы компаний “КВАРЦ”

— Застройщики к этим правилам пока относятся, на мой взгляд, не очень серьезно. То есть не интересуются, что нас ожидает, когда правила станут законодательным актом. А зря.

Их принятие для нас, застройщиков, я рассматриваю как серьезную “лакмусовую бумагу”. Во-первых, они рождают еще более жесткую конкуренцию, так как привлекают инвестиции. Естественно, это в интересах города.

Наши застройщики больше привыкли к индивидуальности. Они хотели бы иметь определенность. Например, попасть в список инвесторов-застройщиков, которые сейчас существуют и котируются. Те, кто в этот список попал, уверены, что получат под застройку целевые участки земли. Для застройщика, имеющего серьезные строительные мощности, очень важно видеть перспективу. Ему не хотелось бы дергаться и бегать по конкурсам, нервничать: получишь — не получишь площадку... Конечно, это тяжело.

Но Правила исключают наличие всякого списка и утверждают обязательность конкурса. То есть все будет прозрачно, и доказывать свое право на участок под застройку всем придется только на конкурсной основе.

Весь процесс комплектования градостроительной документации как бы поделили пополам — доконкурсный этап и послеконкурсный. Конкурс будет проводиться по строительному паспорту, то есть после того, когда уже собраны технические условия. Через месяц после конкурса подписывается договор аренды. Следовательно, от конкурса до подписания решения о заключении конкретного договора срок будет измеряться двумя месяцами. И это здорово! Потому что сегодня — это два года. Если к пятому этажу мы имеем разрешение на строительство — уже хорошо. Не начнешь строить до получения разрешения, не получишь ни тепла, ни света, ни воды — технические условия действуют только два года.

Правила отменяют последний приказ мэра, в соответствии с которым при оформлении технических условий за все приходилось застройщику платить. Обязанность готовить технические условия возлагается на администрацию города, и потом их будут выставлять как конкурсную массу.

Много включено в Правила и других положений, которые несут застройщику плюсы. Надо только все четко выражать и вводить.

В ходе обсуждения много говорилось об открытости, прозрачности. В чем она заключается для нас, застройщиков? В том, что конкурсы будут проводиться по заготовленному строительному паспорту. Там все обозначено: откуда тянут трубу, сколько этой трубы должно лежать, какие котельные модернизировать... Сегодня конкурсы — это покупка “кота в мешке”. Прикинул процент рентабельности, но не всегда уверен, что он будет таким, как ожидал. Порой столько напихают в технические условия, что площадка становится нерентабельной, вплоть до того, что застройщик от нее вынужден отказаться, теряя уже вложенные какие-то средства. Так что конкурс в рамках Правил для нас, застройщиков, благо.

Но есть и минусы. На мой взгляд, некоторые моменты по-прежнему будут утяжелять работу застройщика. А в некоторых случаях, мне кажется, даже кое-что еще больше усложнится. Например, общественные слушания. Сегодня их застройщик проводит сам в рамках проекта по экологии. Как лицо заинтересованное, застройщик это делает оперативно. Собирает жильцов, выезжает на место, рисует картинки, объясняет, что на данной площадке будет, собирает подписи. В рамках Правил этот процесс определяется распоряжением мэра. То есть какая-то административная структура, которой еще нет, должна напечатать объявление о проведении слушаний, провести слушания, выпустить распоряжение. Сомневаюсь, чтобы администрация этим занималась оперативно.

В Правилах есть отдельная глава о подготовке строительных площадок, или градостроительной документации на конкурс по инициативе администрации. Но администрации и сегодня ничто не мешает этим заниматься. Однако ведь не занимается.

Старый дом не виноват

Ирина АГАФОНОВА, главный архитектор научно-исследовательского предприятия “Этнос”

— Обсуждаемые Правила я воспринимаю прежде всего с позиции интересов сохранения культурного наследия исторической части города. Этот аспект, с моей точки зрения, в Правилах совсем не учтен. Разработчик мне пояснил: будет учтен, когда появится утвержденный проект зон охраны. Наша организация сейчас над этим проектом работает, и скоро он будет готов. Но одно дело — подготовить проект, другое — утвердить его. Однажды уже были разработаны зоны охраны Нижнего Новгорода — в 1986 году. Тогда эту работу неплохо выполнил Московский институт “Спецпроектреставрация”. Но проект так и пролежал в ГлавУАГе, его не утвердили.

— Печальный опыт. А что, с вашей точки зрения, необходимо обязательно учесть в Правилах землепользования и застройки Нижнего Новгорода?

— Понятно, что в полной мере все не будет учтено, чего бы хотелось. Но есть принципиальные моменты.

В границах исторических территорий, которые определены специальными документами, не следует сейчас затверждать какие-то правила застройки — до окончания разработки зон охраны. Дело в том, что сейчас, если посмотреть карту правового зонирования, там обозначены зоны, которые, на мой взгляд, нанесут вред историческому центру города. Хотя, по утверждению разработчиков проекта Правил, эти зоны нанесены по уже согласованным градостроительным документам. Может быть, и так. Но в процессе работы, которую проводят специалисты нашего предприятия, выявляются некоторые новые данные. Поэтому отдельные положения Правил должны быть “заморожены”, затвердить их сейчас — большой риск для исторического центра города.

— Мэр в ходе сегодняшнего обсуждения заметил, что отдельные исторические зоны превращаются уже в зоны деградирования. Вы с ним согласны?

— Я, конечно, Вадима Евгеньевича понимаю. То, о чем он говорит, — очень серьезная проблема: когда в старых зданиях живут люди, и здания эти не ремонтировались десятилетиями. Кто в этом виноват? Ведь не только люди, которые там живут?

— Ирина Святославовна, вы надеетесь отстоять свою точку зрения?

— Мы закончим работу, и результаты ее будут обсуждаться — также открыто. Но что дальше — сказать трудно. Мнение мэра относительно того, что старые дома надо уничтожать, высказано очень решительно. Однако дело в том, что некоторые дома-то не виноваты, что они рушатся, что ими не занимались вовремя. Наверное, выход надо искать не простым путем — “убрать!”. Сам же мэр говорил: надо искать компромисс. И вот тут он прав — надо искать! Причем в ходе поиска должен быть определенный приоритет. Приоритетом, на мой взгляд, должна быть ценность старого здания самого по себе и желание его сохранить.

Я не раз доказывала многим ответственным людям, кстати, и застройщикам (и они со мной соглашались): нельзя сваливать все проблемы на застройщика. Застройщик будет утверждать, что старые дома не востребованы, что их невозможно продать. Спрашивается — по какой цене? По цене нового дома — да, не продашь. Но в то же время я знаю много людей, которые с удовольствием переехали бы в старые дома. Потому что старые дома им нравятся. Небольшие помещения, чтобы открыть там, например, мастерскую или лавочку, или, скажем, пекарню. Им нужен маленький дом и по небольшой цене.

— Разработчик Правил говорил о сохранении зон общественного пользования, в которых часто и расположены старые дома. Вы с ним согласны?

—Да, с таким зонированием я согласна. Между прочем, работники агентств недвижимости — например, “Триумфа” — подтверждают, что сейчас новостройки менее востребованы. Спрос больше на старые здания.

Альбина Бросевич

Источник: Курс Н, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.