Из подвала в бизнес-центр (обзор рынка офисной недвижимости)

05.04.2005
Просмотров: 2929

Конторский голод уже позади

Все постсоветские годы нарождавшееся предпринимательство Нижнего сталкивалось с дефицитом "жилья для бизнеса". А потому супервыгодным было переоборудование под офисы не только старых административно-конторских, но и производственных, жилых и даже складских помещений. Лучше развивать бизнес в отсеке бывшего завода или НИИ, чем не развивать вообще.

По данным аналитиков, цены на офисную недвижимость в Нижнем Новгороде стабильно росли на 35–40% в год, и вложения в строительство офисов окупались за счет сдачи помещений в аренду уже через 3–4 года. Реконструкция же производственных помещений под офисы могла окупиться вообще в течение месяца! А потому и строили, и переоборудовали. Сколько именно — неизвестно. По данным Бюро технической инвентаризации, "помещения канцелярского назначения" в нашем городе присутствуют в 2 тыс. зданий, общей площадью 1200 тыс. кв. м. Но БТИ зачастую не может отследить перевод помещений из одной категории в другую. К примеру, здание на ул. Родионова, д. 23 в этом ведомстве до сих пор может числиться как промышленное, хотя теперь это бизнес-центр.

И вот свершилось. В начале 2005 г. информационно-аналитическая служба ГК "Триумф" по заказу международной компании Noble Gibbons (разработчик концепции строительства нижегородского Регионального центра международной торговли) провела мониторинг нижегородского рынка офисной недвижимости, для чего оценила свыше 1000 текущих предложений общей площадью 220 тыс. кв. м. В частности, выяснилось, что ¾ всех предложений касаются аренды офисов и лишь ¼ — их продажи. Порядка 60% предлагаемых офисов имеют площадь от 8 до 100 кв. м, 30% — от 100 до 250 кв. м, и только каждое десятое помещение по площади превышает 250 кв. м. Но главное не в этом.

До сих пор наиболее устойчивым в нашем городе был спрос на офисы малой площади. И это казалось естественным. В предыдущие годы зарождалось много начинающих компаний, которые никак не могли оплатить аренду (покупку) просторных помещений. Наиважнейшим фактором при выборе офиса для них была цена. Соответственно спросу формировалось и предложение. Теперь молодые компании повзрослели. "В сегменте офисов малых площадей невысокого качества рынок уже насыщен, и спрос сбалансирован с предложением", — говорит советник председателя совета директоров по корпоративному развитию ГК "Триумф" Алексей Чемоданов. Покупателей и арендаторов на все подряд найти уже трудно, по крайней мере, при существующих ценах.

До последнего времени цены на коммерческую недвижимость росли быстрее, чем на жилую. Но в 2004 г. рост цен и арендных ставок на офисную недвижимость составил 25%, а жилая недвижимость на вторичном рынке за тот же период подорожала на 35%. Доходность вложений в офисную недвижимость для многих компаний оказалась ниже прогнозируемой. Для многих, но не всех…

Бизнес куча-мала

Выявленная ГК "Триумф" тенденция снижения спроса на малые офисы — это "средняя температура по больнице". В заречной части города спрос на них уже удовлетворен, а в нагорной еще существует. Более того, поскольку бизнес "кучкуется", притягивая к себе другой бизнес, в Нижнем Новгороде началась концентрация офисной недвижимости не только в Нижегородском и Советском районах, не только внутри "трамвайного кольца" (здесь сегодня сосредоточено, по оценкам специалистов ГК "Триумф", более 1/3 всего офисного фонда города), но и на совсем небольших территориях. Они у всех на виду: площадь Горького, район пересечения ул. Горького с ул. Решетниковской, пл. Свободы, пл. Октябрьская, пл. Лядова, пл. Маркина (у Речного вокзала), перекресток ул. Нестерова с ул. Большой Печерской и Нижегородский кремль. (Правда, последнюю площадку к этому перечню можно отнести лишь с натяжкой: офисных площадей здесь много, но они не коммерческие и удовлетворяют, прежде всего, потребности властных структур.) В перечисленных зонах спрос не только не удовлетворен, но и нарастает. И предложение, как водится, стремится за ним поспеть.

Генеральным планом развития Нижнего Новгорода пре­дусмотрено создание нового делового центра города в районе Стрелки, которая, во-первых, находится в центре деловой активности Канавинского района, а во-вторых, недалека от площадей Минина и Горького. Но план планом, а бизнес бизнесом. Речной порт вывести со Стрелки никак не удается, а строительство бизнес-центра на территории Нижегородской ярмарки уже шестой год находится на стадии котлована.

Зато в образовавшихся офисных конгломератах или в непосредственной близости от них строительство новых бизнес-центров идет полным ходом. В квартале ул. Короленко — ул. Новая — ул. Белинского ФК "Серебряный век" построила офисный центр, который передан в управление одноименной управляющей компании. В районе Нижне-Волжской набережной, рядом с ТЦ "Арго", после проведенной ООО "Авангард и К" реконструкции двухэтажного памятника архитектуры XIX в. возник бизнес-центр "Авантаж".

Но все это мелочи по сравнению с тем, что строится и планируется. На ул. Белинского (рядом с телецентром и в непосредственной близости от офисного конгломерата на ул. Костина) ООО "Нижегородский проект" строит 9-этажный бизнес-центр под условным названием "Теледом" общей площадью 5664,59 кв.м. На пересечении ул. Горького и ул. Решетниковской (рядом со зданиями "ГипродорНИИ", "Нижегородсельстроя", "Волготранс­газа" и офисного центра на Алексеевской, 26) компания "Столица Нижний" возводит 18-этажный офисный центр общей площадью свыше 22 тыс. кв. м. В ближайшее время компания "Новый город" приступит к строительству на месте Алексеевского рынка административного комплекса общей площадью около 35 тыс. кв.м. (Возможно, в этом здании первые этажи будут заняты торговыми площадями.) В текущем году или начале следующего УК "Региональный центр международной торговли" приступит на пл. Октябрьской к работам по возведению Центра международной торговли общей площадью более 60 тыс. кв. м.

Концентрация бизнеса резко возрастет. А цены?

Дорого, да мило

По данным Алексея Чемоданова, внутри городского трамвайного кольца в настоящее время офисные площади предлагаются в аренду по ставкам от $8 до $35 за кв. м в месяц. Причем офисы по $8 за кв. м — необорудованные и в цокольных помещениях жилых зданий — особым спросом уже не пользуются. Зато ГК "Триумф" постоянно сталкивается со сложностями при удовлетворении заявок крупных компаний на аренду больших по размеру и качественных офисов. Потому как с качеством у нас беда.

Лучшее, что пока есть, — офисные центры Костина, 2; Костина, 3 ("Новая площадь"); Костина, 4; Окский съезд, 2; Варварская, 32 ("Нижполиграф"); Нестерова, 5; Горького, 115 ("ГипродорНИИ"); Родионова, 23 ("Новая фабрика") — это здания, построенные в 1960–1980-е годы, реконструированные под коммерческое использование, но морально устаревшие и не отвечающие современным потребностям бизнеса. По международной классификации их можно отнести к бизнес-центрам класса "С" и ниже. Но тем не менее сейчас эти офисные центры недостатка в арендаторах не испытывают, свободных площадей в них нет.

Успешные же московские и зарубежные компании более уверенно чувствуют себя в помещениях классов "А" и "В". К тому же по мере насыщения рынка изменились и предпочтения нижегородских предпринимателей. Специалисты по маркетингу ООО "Росфинстрой" (заказчик строительства бизнес-центра "Столица Нижний") провели исследование потребительских предпочтений на тему: "Что хочет арендатор". Результаты оказались весьма показательными.

u Самый высокий спрос отмечен на площади 70–150 кв. м, но с возможностью расширения площадей в 2–2,5 раза к 2007 г. В расчете на одно рабочее место потребность в офисных площадях составила от 3,5–4 до 15–20 кв. м (норма по СНиПу — 6 кв. м на чел., общемировые нормативы — 10 кв. м на чел.).

u Средняя потребность в парковочных местах составляет одно машино-место на 30 кв. м офисных площадей; в телефонных линиях — одна линия на 6–7 рабочих мест.

u Приемлемая арендная ставка — до $25 за 1 кв. м в месяц, включая эксплуатационные расходы. Причем многие компании расценивают такой уровень ставки как некий ценз, гарантирующий соответствующее бизнес-окружение.

u Помимо услуг кафе и ресторана, потенциальные арендаторы хотели бы получать в бизнес-центре доступ и к другим благам цивилизации. По мнению большинства опрошенных, в инфраструктуру центра должны входить: конференц-зал; отделение коммерческого банка и пункт обмена валют. Здесь должны располагаться туроператоры и авиакассы, салоны фотоуслуг, магазин канцтоваров, аптека; фитнес-центр с сауной и бассейном, салон красоты…

Ну и, разумеется, все требуют наличия современного инженерного оборудования (централизованное кондиционирование и вентиляция, различные системы безопасности, бесперебойные источники питания, высокоскоростной интернет и прочие коммуникационнные системы).

Спрос на такие площади уже имеется. Бизнес-центры класса "В" "Авантаж" и "Серебряный век" заполнены, несмотря на дороговизну. ООО "Нижегородский проект" уже успело продать три первых этажа (включая подвальный) в своем строящемся "Теледоме" банку ОАО "АК БАРС", а два последних (восьмой и девятый) сдало в долгосрочную аренду ООО "Информсервис". Поскольку на 6 этаже здания планируется размещение кафе, мест в "Теледоме" осталось не так уж много. "Столица Нижний" официально сообщает пока лишь о сдаче в аренду одного этажа своего строящегося бизнес-центра ресторану "Едок", а на остальные помещения заявки активно принимаются.

Большой переезд

По мнению Алексея Чемоданова, нижегородский рынок офисной недвижимости стоит на пороге крупных перемен, и окончание строительства бизнес-центров "Столица Нижний" и "Теледом" покажет, как потребитель будет реагировать на появление офисных площадей высокого качества.

"Нынешнюю ситуацию можно сравнить с обстановкой 2–3-летней давности, — рассказывает г-н Чемоданов, — когда при появлении большого количества торговых центров некоторые эксперты предрекали избыточность предложения, утверждая, что новые центры столкнутся с трудностями при сдаче своих площадей в аренду. Во время обследования рынка по заказу Noble Gibbons мы выяснили, что новые торговые центры на 100% заполнены арендаторами и продолжают развиваться. При этом упал спрос на старые торговые площади бывших советских магазинов, которые не отреагировали на повышение общего качества торговли. Именно они испытывают трудности при сдаче площадей в аренду. И стандартное решение этой проблемы — снижение арендных ставок — уже может не сработать. Все равно они вынуждены повышать качество своих площадей, думать об их переформатировании. Все меньше остается классических крупных продовольственных магазинов, они переходят на формат самообслуживания, формат супермаркетов или специализированных промтоварных магазинов. Один из последних примеров: крупный продовольственный магазин "Розовый жемчуг" на ул. Горького сейчас распродает последние товары и закрывается на переоборудование. Там будет специализированный магазин, предположительно, продающий детские игрушки.

Если вернуться от этого примера к офисной недвижимости, то, как мне думается, появление новых офисных центров класса "А" и "В" выведет саму культуру спроса на новый уровень. Если раньше предприниматели легко мирились с офисами в цокольных помещениях и на первых этажах жилых домов, то сейчас такие офисы будут и непрестижными, и неудобными, потому что там попросту невозможно создать такой уровень инфраструктуры, который предложат новые бизнес-центры".

  Сейчас едва ли не каждым проектом строительства нового жилого дома предусматривается размещение на его первом этаже офисных и торговых помещений. И это правильно — нижегородские новоселы не хотят приобретать жилье на первых этажах. Но очень скоро не захотят здесь обустраивать офисы и бизнесмены. Разумеется, не все. Существуют определенные виды бизнеса, которые должны быть максимально приближены к населению: юридические услуги, нотариальные конторы, розничные отделения банков, офисы риэлторских компаний…

Спрос на мелкие встроенные офисы сохранится и со стороны нового, и со стороны малоуспешного бизнеса — ведь арендные ставки в крупных бизнес-центрах никогда не станут низкими. А потому офисы в жилых домах, конечно же, будут существовать. Но столь высокой прибыли, как, возможно, ожидали их владельцы, уже не принесут. А потому им, равно как и инвесторам нового строительства, уже сейчас нужно задуматься о том, что же в этих помещениях может располагаться в недалеком будущем. Небольшие магазины с ограниченным ассортиментом необходимых товаров формата "у дома"? Прачечные? Парикмахерские? Кафе? Другие предприятия сферы услуг, рассчитанные на обслуживание жильцов этого и соседних домов? Если не начать решать вопрос перепрофилирования уже сейчас, очень скоро придется столкнуться с гораздо более неприятной дилеммой: снижать арендную ставку или остаться без арендаторов. 

 

Валерий Браун

Из класса в класс

Ведущие на российском рынке колсалтинговые компании в области коммерческой недвижимости используют следующие параметры для классификации офисных зданий:

1.         высококачественная стандартная отделка, современные системы инженерного оборудования здания, включая BMS (Система управления зданием);

2.         профессиональное управление зданием;

3.         расположение здания в границах офисного района, удобный подъезд и транспортное сообщение;

4.         система кондиционирования не ниже 2-трубной либо соответствующий ей аналог;

5.         подвесные потолки;

6.         высота от пола до подвесного потолка в среднем 2,7 м;

7.         эффективная открытая планировка этажа (конструкция с несущими колоннами);

8.         трехсекционный короб для электрического, телефонного и компьютерного кабелей, либо фальшпол (или возможность его установки);

9.         современные, высококачественные окна, их рациональное расположение;

10.       современные высокоскоростные лифты с периодом ожидания не более 30 секунд;

11.       подземная парковка;

12.       качественные материалы, использованные в отделке помещений;

13.       соотношение парковочных мест (наземных и подземных) не менее 1 места на 100 кв.м арендуемой площади здания;

14.       фактор потерь (соотношение вспомогательных и используемых площадей) не более 12%;

15.       качественный провайдер телекоммуникационных услуг в здании;

16.       два независимых источника электроснабжения или наличие источника бесперебойного питания (мощность электроснабжения для низковольтных сетей арендатора должна быть не менее 50 Вт на 1 кв.м полезной площади + 20 Вт, дополнительно выделенных для освещения);

17.       допустимая нагрузка на межэтажные перекрытия: 400–450 кг на 1 кв.м;

18.       современные системы безопасности и контроля доступа в здание;

19.       кафетерий/столовая для сотрудников и другие удобства;

20.       глубина этажа от окна до окна не более 18–20 м.

Офисное здание класса "А" должно соответствовать или превышать установленный минимум по 16 из 20 перечисленных стандартных критериев.

Офисное здание класса "В" должно соответствовать не менее чем 10 из 20 приведенных критериев.

Офисное здание класса "С" соответствует не менее 8 из 20 названных признаков.

Источник: www.snr-realty.com

Сколько стоит офис
в Нижнем Новгороде?

По состоянию на начало 2005 г. средняя ставка аренды составила $15,2 за кв. м в месяц. Но это значение нетипично для города из-за существенного перекоса рынка аренды в сторону центра Нижегородского района, где средняя ставка составила $19,5 за кв. м в месяц. Во всех остальных районах ставка аренды была ниже средней по городу.

Средняя цена продажи по городу составила $879 за кв. м. Для центра Нижегородского района цена была существенно выше: $1114 за кв. м. В остальных районах города средние цены были ниже на 30–50%.

Максимальные ставки арендной платы зафиксированы в районе площадей Горького и Свободы, а также улиц Большой Покровской и Минина — $30–35 за кв. м в месяц. Там же офисные площади предлагались по максимальным ценам и в продажу — $1500–1700 за кв. м.

Источник: ГК "Триумф"

Валерий Браун

Источник: Архив: Деловая неделя
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.

всего комментариев: 5

fox 13.04.2005 16:25:00
Инженерия на НФ действительно очень... согласен
Новичок 13.04.2005 13:40:00
"Новая фабрика" - С класс и ниже? Насколько известно мне, только по инженерии с классом В поспорить может...
АБМ 06.04.2005 15:46:00
Уважаемый Сведущий! Приносим извинения за накладку произошедшую целиком по вине редакции сайта. В первоначальном варианте данная статья была выложена на сайт с ошибкой (отсутствовала часть текста), на что и обратил внимание Иваныч. В настоящее время ошибка исправлена.
Сведущий 06.04.2005 15:40:00
То Иваныч: ???
Иваныч 05.04.2005 11:34:00
Глюк