Офисные поиски

30.05.2005
Просмотров: 1954

Любой предприниматель, подыскивающий офис, задается вопросом: лучше арендовать или купить помещение?

Предприниматель не может жить без офиса точно так же, как врач из анекдота без телефона. Офис нужно найти и оснастить, обеспечив сотрудников всем необходимым: мебелью, компьютерами, доступом в Интернет и т. д. А легко ли найти помещение под офис в Нижнем Новгороде, например, в центре? Нет проблем, говорят эксперты, вопрос в том, сколько это будет стоить.

Сейчас в Нижнем строится  или уже построено около  10 новых офисных центров, если не считать    административно-жилые здания, которых тоже достаточно. Из самых громких проектов —  18-этажный бизнес-центр класса А компании «Столица Нижний» на пересечении Гранитного переулка и Решетниковского бульвара, фасад которого выходит на улицу Горького (предусмотрены система центрального кондиционирования с установкой   доводчиков   непосредственно   в офисные помещения, скоростные лифты, подземная и наземная парковка, магазины, кафе, банк, конференц-зал и т. д.) или девятиэтажный офисный центр «Теледом» на ул. Белинского (возле телецентра) компании «Нижегородский проект». Как отмечает исполнительный директор "Центра Коммерческой Недвижимости Василий   Енин.   Качество офисных помещений растет: практически все новые крупные бизнес-центры телефонизированы, в офисах имеются точки для выхода в Интернет, организована система безопасности, парковки. Правда, паркинг в большинстве действующих офисов пока еще не на уровне — парковки рассчитаны в основном на тех, кто непосредственно работает в бизнес-центрах, а вот "гостевые места» не предусмотрены. Если рассматривать структуру предложения, то больше 50% продаваемых или сдаваемых в аренду офисов приходится на небольшие помещения — до 100 кв. м. И тут предложение полностью соответствует спросу: по данным ЦКН, самые ходовые площади — как раз 50-100 кв. м. Спрос же на помещения меньше 20 кв. м, наоборот, падает— бизнес расширяется, и фирмам уже мало одной комнаты. Да и арендодателям мелкие клиенты не особо интересны — куда проще сдать сразу несколько помещений одной компании, чем искать арендаторов на каждое из них в отдельности.

Дорогущие излишки

Любой предприниматель, подыскивающий офис, задается вопросом: арендовать или купить помещение? Однозначного ответа на этот вопрос, наверное, нет. Крупные компании, как правило, не задумываются и сразу приобретают помещение в собственность. "Отпускные" цены достаточно велики. На конец прошлого года, по данным ГК – "Триумф", купить офисный "квадрат" в Нижнем можно было в среднем за 879 долларов. Впрочем, эта цена выводилась с учетом данных по центру города, где средняя стоимость офисов примерно в 2 раза выше, чем в заречной части: 1 114 долларов против 580-630 долларов. А на улице Минина или Пискунова вообще можно было приобрести квадрат в офисном помещении за 1,5-1,7 тысячи долларов.

Поэтому если предприниматель ограничен в средствах, то вряд ли ему стоит думать о том, чтобы купить офис сразу. Получить кредит будет сложно, ведь для обеспечения выплат потребуется залог. Да и бизнесы весьма мобильны. Понятно, что если компании расширяются, то им требуются большие площади, а не всякий арендатор может предложить дополнительные помещения.

По словам Василия Енина, приобретает офис в собственность только 30% предпринимателей. Однако застройщики говорят, что офисы в административно-жилых зданиях в центральной части города расходятся даже быстрее, чем квартиры. Директор «ВВСК-Риэлти» Василий Султанов рассказывает, что в комплексе домов на ул. Варварской в третьей очереди проекта, которую планируется сдать в 2006 году, 40% офисов уже куплены. А на ул. Славянской, где ВВСК ведет строительство, распроданы больше 15 объектов — в основном офисы и парковки. Ничего удивительного в этом, впрочем, нет. Как говорит Василий Енин из ЦКН, спрос на этом рынке пока еще превышает предложение. Интересно, что при этом снять офис в центре не проблема — свободные площади есть. Отчасти это связано как раз с особенностями спроса на этом рынке: компании хотят базироваться в цивильном офисе в центре, но при этом отдавать за кв. м максимум 300 рублей в месяц. Разумеется, на практике это мало реально. Конечно, можно найти офис в центре и по цене 120-200 рублей за «квадрат», однако, располагая такой суммой, не стоит рассчитывать на что-то больше коморки в каком-нибудь полуподвальном помещении.

В общем, предлагаемые офисы даже при единой цене весьма разнообразны по качеству — от оборудованных в новых бизнес-центрах до "излишков" площадей в зданиях некогда крупных организаций. И особенно качественные различия видны в центре города. Так, например, в районе McDonalds'a на пл. Горького офис с охраной, но без особой внутренней отделки (-советский ремонт»), выделенной линии для доступа в Интернет и парковочного места стоит около 26 долларов за «квадрат». Из дополнительных услуг — только примитивная уборка, и то с уборщицей надо договариваться отдельно. И в то же время за практически те же деньги можно снять помещение в офисном центре класса В.

Средняя ставка аренды офиса, которая включает оплату коммунальных услуг и дополнительный сервис, вроде парковки, охраны, уборки и т. д. (класс В, нижняя планка), оценивается в 20 долларов за кв. м. Максимальная цена на офисный «квадрат», по данным ЦКН, составляет 35 долларов. Однако на практике сдать слишком дорогой офис проблематично, поэтому, как правило, арендаторы не поднимают планку выше 30 долларов. И это радует.

Наталья Санина

Источник: Архив: Нижегородский бизнес-журнал
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.