Цены будут расти хотя бы потому, что квартиры будут продаваться на более высокой стадии готовности

05.08.2005
Просмотров: 1904

Сообразили на троих.

Застройщики всерьез задумались о снижении себестоимости «квадратов». Цены на стройматериалы растут вместе с отчислениями городу, рентабельность падает, а покупательская способность населения почти на грани. «Нелегкий это бизнес», - уверяет директор по строительству группы компаний «Выбор» Николай Сухарьков.

Сейчас у ГК «Выбор» три совладельца: генеральный директор Сергей Иванов, директор по строительству Николай Сухарьков и директор по продажам Александр Жилевский. Правда, начинали бизнес немного в другом составе - Жилевский присоединился позже. Третьим «мозгом» была Людмила Чернышева, которая теперь возглавляет компанию «Выбор-Инвест». Сейчас Николай Сухарьков уже не часто вспоминает те времена. Говорит, торговали всем подряд, покупали в области различные товары подешевле и везли на продажу в другие регионы, чтобы сколотить начальный капитал. Тогда это уже перестало называться спекуляцией, и за это не сажали. Однажды даже купили магазин, но подробности этого приобретения давно забыты. Поскольку в те времена все что-то перепродавали, доходило до смешного: утром продали КАМАЗ по одной цене, а вечером он «возвращался» назад уже по другой. На первые заработки арендовали площади и занимались риэлтерской деятельностью, продавали на аукционах магазины, торговые площади и квартиры. Строительное направление организовали не так давно - капитал формировался не один год, да и возможность брать кредиты появилась не сразу.

Сегодня «Выбор» застраивает большой квартал в границах улиц Ванеева, Невзоровых, Генкиной и Ижорской (общая площадь 60 тысяч кв. м или 500 квартир), оценивает недвижимость, оказывает риэлтерские услуги, в том числе другим застройщикам, обучает агентов и т. д. Чтобы оказывать «риэлтерские услуги на нормальном уровне и работать в недвижимости», стали членами Российской и Нижегородской гильдий риэлтеров.

- Николай Александрович, что дает участие в гильдиях?

- Через гильдию мы лоббируем свои интересы как застройщика в Госдуме, консультируем депутатов, по возможности вносим изменения, дополнения в готовящиеся законодательные акты.

- Почему же новые Жилищный кодекс и закон «О долевом участии» оказались такими, мягко говоря, неудачными?

- Мне сложно это комментировать. Наша гильдия принимала участие в их подготовке, но ведь затем законы еще «ходили» по Госдуме. Законы вышли, а внятных комментариев к ним нет. С 1 апреля они вступили в силу, и сейчас рынок переживает переходный период. Действуют фактически две системы правил: старые, которые распространяются на те объекты, что начали строиться до принятия нового законодательства, и новые. Думаю, в процессе работы все же появятся какие-то поясняющие документы, инструкции для чиновников. Законы однозначно изменят рынок, а насколько - будет ясно уже в следующем году. Предполагаю, что количество застройщиков сократится. Согласно закону «О долевом участии» меняется ответственность строительных компаний перед дольщиками. Теперь там четко прописан порядок начала строительства, порядок подтверждения финансовых возможностей, кредитных историй и оборотных средств. На заказчика строительства возлагается большая ответственность по соблюдению сроков. Он обязан будет называть конкретный срок окончания строительства, чтобы снизить риски дольщиков. Поэтому на начальном этапе будет уже сложно привлекать инвесторов, придется вкладывать собственные средства, искать дополнительные источники финансирования. В связи с этим ценообразование в долевом строительстве также изменится. Чем выше степень готовности дома, тем стоимость квадратного метра ближе к рыночной. Таким образом, инвестиционные цены будут менее актуальны.

- Как сюит расценивать эти изменения? Что в них положительного и что отрицательного?

- Если смотреть с позиции инвестора, то есть дольщика, то приобретать квартиру в готовом виде ему выгоднее. Ведь его риски не получить квартиру вовремя снижаются. С другой стороны, квадратный метр обойдется ему дороже, чем, например, на стадии фундамента. Значит, он уже не получит ту выгоду от вложений, на которую мог рассчитывать раньше. Заказчик, в свою очередь, остается без средств дольщика на первых этапах строительства. Именно поэтому число застройщиков сократится. Фирмы-новички на рынке столкнутся с проблемой поиска денег: где взять кредитную историю, как ее приобрести? Если у компании нет имущества, например, той же недвижимости, чтобы заложить в банк в качестве обеспечения по кредиту, то получить заем не получится. Или может возникнуть проблема с поручителями. Кто же возьмет на себя обязательства выплачивать банку несколько миллионов рублей за «чужой» бизнес, если с фирмой что-то случится?! Поэтому застройщики будут укрупняться.

- Укрупнение наверняка приведет к негативным последствиям для дольщика, ведь выбор у него станет меньше

- Безусловно. Ценовое разнообразие важно и для дольщика, и для застройщика. Но вопрос: выгодно ли укрупнение с точки зрения городской застройки? Сейчас ведутся споры о том, каким образом сохранить исторический центр Нижнего. Изношенность инженерных сетей, убогость строений, - все это надо поправлять. Если вести точечную застройку, то экономика проекта не позволит сделать рентабельным отдельный дом. Пусть он даже будет элитным и продаваться по высоким ценам. Застройщику выгоднее делать комплексную застройку, которая предполагает реконструкцию исторических памятников, благоустройство прилегающих территорий. А это под силу крупным компаниям. Сейчас в центре появилось много интересных зданий, процесс идет, но проблемы все еще остаются. И их немало. Согласно существующим правилам, при получении площадки мы как заказчики должны идти к владельцу строения и договариваться с ним о выкупе самого этого строения и участка под ним. Но не все так просто: если не удается договориться, ситуация может зайти в тупик либо достигнуть судебного разбирательства.

- И какие есть варианты?

- Всем интересен центр, все декларируют, что его надо приводить в порядок. Почему городские власти не требуют от владельцев этих домов соблюдения правил содержания жилья и прилегающих территорий? А ведь ничего не делается, даже элементарная пожарная безопасность не соблюдается. А потом, когда приходит инвестор, оказывается, что дом очень интересный. И его хозяева начинают считать, сколько он может стоить, даже не глядя на реальные рыночные цены. Мы готовы платить, но требования должны быть разумны и сопоставимы с тем, что у них имеется. Содержание жилья в ветхом фонде никакое, перспектив для улучшения жилищных условий нет, вот они и пытаются «выжать» из застройщика по максимуму. Да, мы зачастую идем на их условия и покупаем новую квартиру. Но город засчитывает нам только то количество квадратных метров, которое определено в постановлении Гордумы. А на практике подобрать квартиры, которые подходили бы под это постановление, трудно. В итоге мы покупаем человеку квартиру, например на 50 кв. м, а засчитывается нам только 32 кв. м. Разница между стоимостью этих квартир ложится на себестоимость, а затем и на конечную цену квадратного метра.

Если бы город занимался подготовкой площадок, а потом уже выставлял их на аукцион, это во многом решило бы проблему.

- Сколько процентов от себестоимости составляют расходы на расселение?

- На той площадке, где мы строим, - порядка 30%.

- А что, никакие льготы для застройщиков не предусмотрены?

- Как таковых льгот нет. Если заказчик инвестирует в строительство, например, поликлиники, конечно, это засчитывается в отчисления городу. Но ведь и планка этих отчислений поднимается.

- Что из себя на практике представляет пресловутая доля города?

- Городская администрация владеет муниципальным земельным участком. Она предоставляет нам земельный участок с инженерными коммуникациями и возможность его застраивать, а взамен мы должны компенсировать эти затраты. В зависимости от конкретного места высчитывается процент отчислений.

- В чем выражается эта доля?

- Бывает, что в квадратных метрах, бывает, и в денежном выражении. Количество социальных очередей на жилье ведь нисколько не уменьшается. Раньше хотя бы за счет бюджета строилось немало жилья. Сейчас объемы сокращены до минимума, поэтому эти очереди «питаются» в основном за счет отчислений городу от застройщиков.

- Сейчас в городе ежегодно строится до 300 тысяч кв. м. Пару лет назад мэр Вадим Булавинов заявил о необходимости строительства 800 тысяч кв. м в год. Насколько реальны такие объемы? И что мешает застройщикам их выполнить?

- Чтобы получить сейчас 800 тысяч кв. м, надо вернуться к тому методу застройки, который существовал в советские времена. Тогда город получал ежегодно по 500-600 тысяч кв. м. Это было панельное домостроение. Достичь таких цифр можно только при наличии свободных площадок, а их нет - либо уже застроены, либо заняты ветхим фондом. Ведь тогда за счет чего осваивали такие показатели ввода жилья? За счет пустырей, а сейчас там построены нагорные микрорайоны, Печеры, Сормово. Поэтому надо произвести настоящий строительный бум - готовить площадки, повышать этажность Правда, в этом случае возникает вопрос о пожарной безопасности.

- Поговаривают, что без взятки получить участок в центре города проблематично...

- Если человек - профессионал в этой отрасли, то он прекрасно знает, куда обратиться, что его ждет и какой пакет документов надо сформировать. Если он боится связанных со строительством трудностей, то, конечно, старается от них уйти либо с помощью профессионалов, которые занимаются документами, либо ищут возможности дать взятку. Мне не приходилось с этим сталкиваться.

- А как с рентабельностью бизнеса?

- На сегодняшний день рентабельность в строительстве невысокая. Смотришь, по каким ценам что продается и думаешь, что, наверное, здорово у людей дела идут. На самом деле заработать здесь деньги очень непросто. Заказчик оплачивает услуги подрядчика, поставки стройматериалов, дает возможность заработать деньги всем участникам строительства, делает отчисления городу и т. д. Организаций, которые поставляют свои материалы для строительства дома, комплектуют его, насчитывается не меньше 70. Представляете, сколько это рабочих мест! Когда дом сдается госкомиссии, формируется себестоимость строительства. И зачастую прибыль оказывается незначительной. Город, например, может изменить условия отчислений. Раньше рентабельность была выше. В апреле этого года, к примеру, резкое повышение цен на цемент привело к возникновению сложной ситуации на рынке. Кто-то уже начал строить дома до повышения, и оно, естественно, не было заложено в себестоимость. Что делать заказчику? Либо становиться спонсором дольщиков, не повышая цены, что сделает строительство дома нерентабельным, либо цены повысить, чтобы компенсировать затраты.

- И какова же себестоимость?

- Разные площадки по-разному оцениваются. Но сейчас у нас выходит не меньше 500 долларов за кв. м.

- В августе-сентябре традиционно растут цены на жилье. И новостройки - не исключение. Какие прогнозы на этот год?

- Спрогнозировать трудно, но если поставщики материалов не повысят свои отпускные цены, то, думаю, в пределах 3-5%.

- А в среднем за год на сколько повышается стоимость квадратного метра?

У нас рост составляет где-то 18% в год - он компенсирует инфляцию и изменения ценовой политики со стороны поставщиков материалов. Но в апреле сильно подорожал цемент, и к маю стоимость кв. м выросла уже на 5%. Поэтому среднегодовой рост выйдет больше.

- Когда нам стоит ждать снижения цен, и что должно произойти, чтобы они пошли вниз?

- Цены вряд ли будут снижаться. Поставщики не изменят стоимость своих материалов, администрация - размеры отчислений, а застройщику тоже надо заработать на объекте. И цены будут расти хотя бы потому, что сейчас квартиры будут продаваться на более высокой стадии готовности. Единственный выход - снижение себестоимости. Сейчас все застройщики ставят перед собой такую цель. Хотя, если сравнивать с Москвой и Питером, себестоимость строительства примерно одинакова, но при этом в столице дом, который выходит окнами на храм Христа, продается от 6 тысяч долларов за кв. м. Нам такое даже не снилось. Правда, в Питере, по сообщениям СМИ, уже началась стагнация рынка первичного жилья. 

Наталья Санина

Источник: Архив: Нижегородский бизнес-журнал
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.