Сейчас у «Жилстроя» действуют три совместные ипотечные программы с банками и Нижегородским ипотечным корпоративным альянсом

05.08.2005
Просмотров: 2072

Сейчас если человек продает вторичку, то на новое жилье ему придется добавлять еще 9-10 тысяч долларов

Быстрее, чем горячие пирожки

В компании «Жилстрой-НН» утверждают, что вовремя начали применять долевое участие в строительстве по ипотечным схемам - у нижегородских застройщиков якобы уже начались проблемы с продажами, а в кредит квартиры уходят влет. Ради стабильных заработков компания готова закладывать в банки собственное имущество, а ее сотрудники - корпеть над справками для аккредитации в банках.

 Сейчас у «Жилстроя» действуют три совместные ипотечные программы с банками и Нижегородским ипотечным корпоративным альянсом. На подходе - еще два соглашения с банками о кредитовании дольщиков. Рассказывает заместитель директора по маркетингу компании Ольга Сажина:

- Свою первую программу, разработанную совместно со Сбербанком, мы запустили в начале года. Схема такова: человек обращается в агентство недвижимости, подает туда документы, а уже агентство передает их в банк. Сам клиент приходит в банк всего дважды - на сдачу документов на кредитный комитет и на подпись документов. С 1 июля начала работать программа по договору с Внешторгбанком. Пока дело двигается медленно, но, думаю, уже к концу месяца число договоров возрастет - первые всегда самые тяжелые. В ближайшее время планируется подписать соглашения с Промстройбанком и УРАЛСИБом. В идеале хотелось бы заключить подобные договоры с 5-6 банками. Застройщики должны участвовать в этих программах. Тогда процентные ставки станут ниже.

- Что дает ваше участие в ипотечных схемах?

- Мы выступаем поручителями за своих дольщиков на время строительства. Таким образом, людям уже не надо искать поручителей, а после окончания строительства квартира автоматически перейдет банку в залог. Это уже ипотека. Или взять, к примеру, первоначальный взнос 10-15%. Ведь это вовсе не банк, а застройщик пошел на снижение взноса. Хотя от банков тоже многое зависит. В частности, они должны провести аккредитацию застройщика. Это сложная процедура. Со Сбербанком мы полгода готовили совместную программу, с Внешторгбанком - около трех месяцев, столько же - с Промстройбанком. Для аккредитации банки запрашивают у нас документы о финансовом состоянии, где и что построено, в каком состоянии находится текущее строительство, разрешительную документацию на все объекты и т. д.

- У Сбербанка и Внешторгбанка не самые низкие ставки...

- Мы выбираем те банки, которые готовы кредитовать новостройки, и те, у которых оптимальные условия. Зачастую, надо смотреть даже не на проценты, а на дополнительные обременения, в результате которых рождаются совсем другие платежи. Существует опасность, что, заключив договор под 13-14% годовых, вы получите 18 и даже 20%. Но банки идут на уступки. К примеру, в УРАЛСИБе процентная ставка по ипотечным кредитам составляет уже 17%. Кроме процентной ставки, существует обслуживание банка, оценка квартиры, страховка и т. д. Причем в случае со страховкой имеет большое значение, от каких рисков страхуется жилье. Для Сбербанка страхуется только квартира, для Внешторгбанка - квартира, жизнь, трудоспособность и титул. Разнятся условия предоставления кредитов. Если Сбербанк может выдать кредит от 100 тысяч, то во Внешторгбанке обязательный минимум - 300 тысяч, и зарплата должна быть около 15 тысяч рублей (в Сбербанке эта цифра ниже). Да. процентная ставка в Сбербанке - 18% годовых. Согласна, ставка высокая. Но ведь есть еще инфляция. Да, за границей банки берут 6% годовых, но у них инфляция составляет от 1 до 3% в год в разных странах. У нас за первый квартал - уже 6,8%. Я всегда удивляюсь, когда говорят о ставках ниже 14%. Это не выгодно банку.

- Со всеми банками вы работаете по одной и той же схеме?

- Совместно со Сбербанком мы доработали их московский проект. Поскольку трудились над ним вместе, то договорились о том, что имеем право работать по такой же схеме с другими банками, а они - с другими застройщиками.

- Какие гарантии вы даете банку, что дом будет достроен и сдан в срок?

- К нам предъявляли жесткие требования: наш завод и техника находятся в залоге у Сбербанка. На объект должна быть вся разрешительная документация. Обязательно сотрудники банка приезжают на стройку, смотрят, в каком состоянии объект, обязательно подаются справки, сколько квартир

продано. Сейчас будем отчитываться ежемесячно каждому банку, сколько продали, какое выполнение строительно-монтажных работ, сколько у нас денег. Это довольно сложно для застройщика, поэтому в очередь за нами никто и не встал.

- Каким образом на вас отражаются неплатежи со стороны покупателей?

- Допустим, квартира еще не перешла в залог банку, а человек уже не платит. В чистом виде финансовых рисков для нас нет, ведь нам-то банк перечислил кредитную сумму. Однако, разумеется, при сдаче дома нам не хочется иметь квартиры, которые потом надо будет продавать по договору купли-продажи. Но приходится регистрировать эти квартиры на свою фирму, а уже затем продавать. Раньше было больше рисков. При долевом участии по договору купли-продажи взимался НДС 18%. Сейчас его отменили. Поэтому риск больше бумажный.

- Сколько квартир вы уже продали по кредитным программам? И какова их доля в общем объеме ваших продаж?

- В июле мы сдаем три дома на улице Родионова, которые начали строить год назад. Там 24 семьи получат квартиры по ипотеке. В сентябре они уже оформят квартиру в залог банку. В сентябре же мы сдаем два дома по проспекту Молодежный и 28 квартир - в кредит. В целом за полгода заключено 80 кредитных договоров. В среднем по ипотечным программам мы продаем 25% квартир. Но если смотреть по последним двум месяцам, то тут доля «ипотечных квартир» выросла до 50%. В следующем месяце за счет развития программы с Внешторгбанком эта цифра, наверное, вырастет до 60%.

- А какова стоимость «квадрата" в этих домах?

- Дома одинаковые и с идентичной отделкой, но цена немного различается из-за месторасположения: на Автозаводе - 17 тысяч рублей, на Родионова - в среднем 18,5 тысяч.

- Первичное жилье, вроде, неплохо продается? Почему вы решили связаться с кредитами?

- Еще не так давно люди, продав свое жилье, могли купить квартиру в новостройке с доплатой в районе 3 тысяч долларов. Но рынок не бесконечен. Сейчас, если человек продает вторичку, на новое жилье ему придется добавлять 9-10 тысяч долларов. Стоимость жилья растет, и через какое-то время люди перестанут его покупать. Что бы ни говорили, дешеветь оно не будет, поскольку растут обременения застройщиков: аренда земли, энергетика, отчисления городу, за два месяца цемент подорожал на 62%. Мы не стали резко поднимать цены, а повышаем постепенно с апреля. Но и сейчас мы еще не покрыли эту «цементную» разницу. Сейчас у всех застройщиков проблемы с продажами - среди дольщиков уже нет такого ажиотажа, как раньше. А у нас за счет кредитных программ такие проблемы отсутствуют.

Наталья Санина

Источник: Архив: Нижегородский бизнес-журнал
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.