Ипотека: Ставки растут!

01.02.2008
Просмотров: 1945

В последний месяц 2007 года рынок недвижимости находился на подъеме. Компания «ФОСБОРН ХОУМ» констатировала существенную положительную динамику по росту цен на жилье в преддверии Нового года.

В последний месяц 2007 года рынок недвижимости находился на подъеме. Компания «ФОСБОРН ХОУМ» констатировала существенную положительную динамику по росту цен на жилье в преддверии Нового года. Параллельно, начиная с августа 2007 года, наблюдался рост ставок по ипотеке, связанный с кризисом ликвидности в банковской системе. С наступлением 2008 года аналитики прогнозировали продолжение роста. Потенциальные заемщики поняли, что ожидать в скором времени понижения ставок, о котором еще полгода назад говорили представители правительства РФ, не придется, и многие предпочли поспешить с получением желаемых ипотечных кредитов.

Вдекабре на рынок вышли заемщики «с деньгами» — те, кто копил на первоначальный взнос. А чем больше первоначальный взнос, тем ниже ставка по кредиту. Перестали «ждать у моря погоды» заемщики с высокими белыми зарплатами, готовые взять ипотеку на короткие сроки. В основном, профилю таких заемщиков соответствует средний и топ-менеджемент, имеющий постоянную официальную зарплату и хорошую кредитную историю. Эти люди, являясь привлекательными заемщиками для банков, естественно, получают кредиты по более выгодным условиям. Также, из самой популярной категории заемщиков — кредитование сроком на 10-15 лет — многие ушли в другой сектор — со сроком кредитования до 10 лет, те, кто имеет возможность делать большой ежемесячный платеж по кредиту.

Описанное явление в конце 2007 года приобрело достаточно массовый характер, что и отразилось на структуре спроса рынка ипотечного кредитования. Поэтому и значение Индекса ФОСБОРН оказалось меньше, чем в октябре и ноябре.

Такое положение вещей пошло на руку банкам, в последнее время ужесточавшим требования к заемщикам вследствие оптимизации рисков. Ведь, как известно, наиболее рискованными являются заемщики, кредитуемые без первоначального взноса либо по долгосрочным программам кредитования. Дополнительным стимулом для решения в пользу ипотеки стали также предновогодние программы банков, связанные с уменьшением/отсутствием комиссий при выдаче ипотечного кредита, бесплатным открытием/обслуживанием счёта и др., которые в итоге понижают эффективную ставку по ипотеке.

По остальным категориям структура спроса осталась достаточно стабильной. По-прежнему большая часть договоров заключается на вторичном рынке недвижимости (95%), и только 5% договоров приходится на первичный рынок. Наиболее популярным продуктом является классическая ипотека — 83,9; доля ипотеки под залог имеющегося жилья — 16,1%.

В долларах США в декабре 2007 года было заключено порядка 93,3% всех договоров по ипотечному кредитованию, включая кредитование под залог имеющейся недвижимости; 5,4% приходятся на кредитование в российских рублях, 1,3% — в швейцарских франках. Таким образом, московский регион продолжает оставаться единственным в РФ, где доля рублевых заимствований находится на минимальном уровне.

Первый расчет Индекса в регионах

По итогам декабря 2007 года были впервые произведены расчеты Индекса ФОСБОРН для регионов присутствия кредитного брокера «ФОСБОРН ХОУМ» — Санкт-Петербурга, Екатеринбурга, Нижнего Новгорода и Новосибирска. С одной стороны, значения Индекса ФОСБОРН близки к значению рынка по Москве, а, с другой, отражают специфику каждого отдельного региона, которая складывается из предложенных банками программ и характерной для региона структуры спроса на жилье. Как и ожидалось, развитию ипотеки в российских регионах свойственны те же тенденции, что в столице.

Значения Индекса ФОСБОРН и в долларах США, и в российских рублях во всех регионах оказались ниже, чем значения средневзвешенных ставок ЦБ РФ даже за относительно благоприятный 3-й квартал 2007 (тогда только отдельные банки изменили свои кредитные программы из-за проблем с ликвидностью).

Как известно, в регионах преобладают заимствования в российских рублях: в Санкт-Петербурге и Ленинградской области кредиты в рублях составляют почти 70% среди всех заимствований; в Нижегородской, Свердловской и Новосибирской областях их доля находится на уровне 95-97%.

Прогнозы рынка

Окончания ипотечного кризиса на Западе, как и прогнозировалось, пока не видно. Правительство США и крупные финансовые структуры ищут выходы и всеми силами стараются восстановить потери, однако существующих мер пока не хватает для того, чтобы наладить ситуацию. Это говорит о том, что многие российские банки пока что еще находятся в состоянии кризиса ликвидности, который продлится еще минимум полгода — некоторые банки могут увеличить ставки на 2%, некоторые — сократить объем выдачи ипотечных кредитов.

Как и прогнозировал «ФОСБОРН ХОУМ» в октябре, на российском банковском рынке в сфере ипотеки станет явным перераспределение ключевых позиций. Одни участники, испытывающие трудности с привлечением финансовых средств, уменьшат на рынке свою долю или уйдут с него, а другие, имеющие дополнительные ресурсные возможности, существенно увеличат свои ипотечные портфели.

Не исключено, что во II полугодии 2008 года рост ставок остановится, и ипотека даже начнет дешеветь. Однако это произойдет, прежде всего, опять же, за счет сокращения доли ипотеки с минимальным первоначальным взносом и неофициальным подтверждением дохода. Таким образом, несмотря на некоторую стабилизацию ставок по кредитам, доступность ипотеки для определенных слоев населения уменьшится. Рост цен на недвижимость, по данным «ФОСБОРН ХОУМ», за полгода составит 5-7%.


Источник: Архив: Капиталист-НН
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.