Как избежать мошенничества с квартирами

05.10.2015
Просмотров: 2670

Специалисты рассказали о самых распространенных случаях обмана.

Удивительно, но на рынке недвижимости сегодня может работать каждый. Для этого не нужно иметь лицензии, или состоять в профессиональной организации. Нет необходимости даже проходить соответствующее обучение. Оформи ИП, и вот оно – агентство недвижимости, действующее на свой и чужой риск! А некоторые «деятели», активно оказывая услуги по недвижимости, даже не регистрируют юридическое лицо, чтобы не платить налоги. В таких условиях нарваться на мошенников и непрофессионализм – проще простого. Как избежать опасных ситуаций – об этом сегодня пишет еженедельник "Полезная Площадь".

Сделки особого внимания

Представители ГУ МВД России по Нижегородской области пояснили, что большинство преступлений, связанных с квартирными мошенничествами, имеют общеуголовную направленность. То есть совершаются физическими лицами, не имеющими статуса должностного лица в коммерческой или иной организации.

Вот они – самые популярные способы мошенничества с квартирами.

1. Операции с квартирами людей из группы риска.

Алкоголики и наркоманы – лакомый кусочек для мошенников. Чаще всего используется следующая схема: потерпевшего длительное время спаивают или заставляют принимать наркотики, а после принуждают подписывать необходимые документы.

Еще одна категория группы риска – одинокие пожилые люди.

- За такими людьми нередко ухаживают соседи по подъезду, или просто знакомые, - пояснили полицейские.- В их пользу зачастую и составляются завещания. А потом родственники, которые о своих одиноких родственниках попросту забыли, начинают претендовать на имущество.

Также в числе незащищенных категорий – люди с психическими заболеваниями.

Совет. Если ваш родственник относится к группе риска, не оставляйте его без внимания. А если вы покупаете квартиру, то обязательно выясните, как продавец ее получил. Если по завещанию или по договору дарения от постороннего лица, стоит насторожиться: такая сделка может быть оспорена.

Следует помнить также, что сделки с лицами, страдающими психическими заболеваниями, признаются недействительными. И срок исковой давности по ним неограничен!

2. Рента

Даже известные всей стране певцы и артисты нередко становятся жертвами нечистоплотных «помощников», с которыми неосмотрительно заключили договор ренты. Что уж говорить об обычных гражданах!

Однажды на электронную почту одного из московских агентств недвижимости пришло письмо от неких «риелторов» со списком пожилых людей. Рядом со многими адресами были написаны диагнозы, в том числе, онкология. Предлагалось найти покупателей этих квартир за полцены с обременением в виде пожизненного проживания хозяев. Кто знает – возможно, эти же «специалисты» впоследствии помогали новым собственникам «освободить» квартиру пораньше.

Елена Никоненкова, директор нижегородской юридической компании «Прецедент», подтверждает: «Немало мошеннических схем, связанных с рентой. Оформляется договор ренты, купли-продажи с пожизненным проживанием и содержанием. Людям, часто ограниченным в движении, трудно проконтролировать выполнение условий договора и обратиться вовремя за помощью. Например, по договору ренты в обязанности входит полное обеспечение пищей, лекарствами и т.д. Это далеко не всегда выполняется. Однажды к нам за помощью обратилась медсестра, которую нанял для ухода за больной бабушкой человек, заключивший с ней договор ренты. Она рассказала о том, что бабушке не покупали лекарства, и она тихо угасала».

Возможен и обратный вариант: даже добросовестно выполняющий все предписанные договором обязанности плательщик ренты остается у разбитого корыта - получатель ренты, воспользовавшись его услугами, разрывает договор.

Совет. Договор ренты (купли-продажи с пожизненным содержанием) стоит заключать крайне осторожно. Надо обращаться к опытным юристам, которые предусмотрят в договоре все возможные варианты развития ситуации и подскажут, как действовать в любой из них.

3. Квартира по наследству

Елена Никоненкова приводит статистику: «Примерно 10% обращений в нашу компанию – это ситуации, так или иначе связанные с квартирами, имуществом, полученным по наследству. Бывает так: полученная в наследство квартира продается, а спустя некоторое время вдруг объявляются другие наследники, которые вовремя не заявили о своих правах. Они обращаются в суд, который признает сделку недействительной. Обычная житейская ситуация, но добросовестному покупателю от этого не легче. Хотя в ситуациях с наследством возможны и специально продуманные мошеннические схемы и простая недоработка риелторов».

Екатерина Бонч-Бруевич, генеральный директор московского АН «Мезон», приводит реальный случай: «Внучка, проживающая за границей, получила в наследство от неродной бабушки квартиру в Москве. Через полгода, когда она приехала вступать в наследство, выяснилось, что ее квартира с помощью недобросовестного нотариуса уже три раза была продана преступниками, которые рассчитывали на то, что бабушка одинока, и никто не предъявит претензии. Наследница после двух лет судов вернула квартиру, а добросовестный покупатель, не подозревающий о мошенничестве, ее лишился».

Совет. Обращайте особое внимание на квартиры, которые перепродаются за короткое время по нескольку раз. Пользуйтесь услугами юристов и надежных агентств недвижимости, где тщательно проверяют все обстоятельства сделки.

4. Подделка документов

Подделка правоустанавливающих документов – не редкость.

Представители ГУ МВД России по Нижегородской области пояснили, что схемы преступлений не меняются по многу лет, а вот их механизм совершенствуется. Если раньше, в основном, подделывали договоры дарения или купли-продажи, то теперь начинают подделывать более сложные документы, в частности, свидетельства о регистрации прав.

Вот о чем рассказал Анатолий Рябинин, директор нижегородского АН «Чекни»: «Арендуется квартира для обеспечения доступа в нее, подделывается генеральная доверенность от лица собственника на право продажи. По доверенности восстанавливаются дубликаты документов, и происходит продажа. Классика. Но сейчас эта схема усовершенствовалась. Вначале по дубликатам квартира продается одному из участников преступной схемы, а затем следует еще одна продажи - как бы с «чистыми» документами».

Совет. Отличить подделку от оригинала под силу только специалисту. Обращайтесь к профессиональным риелторам и юристам.

5. Нечестная аренда

Самая распространенная схема, распространенная и на нижегородском рынке, – продажа адресов квартир, сдаваемых в аренду. Так действуют «информационные агентства». Вы находите в интернете привлекательный по цене вариант, звоните: «Когда я могу посмотреть квартиру?» Отвечают: «Приезжайте в офис, платите, получите адрес. Затем сами поедете и посмотрите!» Все попытки уговорить «агента» показать квартиру и заключить договор на месте, закончатся ничем. Скорее всего, потому, что квартиры в реальности не существует (или окажется, что она «уже сдана»). А далее вам, возможно, предложат уже реальный вариант, но по рыночной цене.

Совет. Если в объявлении указана цена значительно ниже рыночной, стоит задуматься. Также помните о том, что приличные агентства берут плату за свои услуги только после совершения сделки.

В случае с арендой возможны варианты.

• Арендуемая квартира сдается в субаренду

Однажды к нам в редакцию пришла женщина и рассказала свою историю. Она сдала квартиру девушке-студентке и пару месяцев не посещала ее. За это время предприимчивая девушка сдала квартиру мужчине с вредными привычками, и он за короткое время привел жилье в ужасающее состояние.

Возможно и иное. Например, субарендатор, выдает себя за хозяина, по поддельным документам сдает чужую квартиру сразу нескольким арендаторам, а, получив деньги, скрывается.

• «Семейный бизнес»

Квартиру сдает один из собственников, а другой об этом как бы «не знает». Затем собственник, который не давал согласия на сдачу квартиры, выгоняет арендатора на основании недействительности заключенного договора аренды. Бывает, что подобный вид мошенничества превращается в своего рода «семейный бизнес», когда недобросовестные хозяева жилья находятся в сговоре.

• Досрочное выселение

Даже если вы добросовестный арендатор, вас могут выселить.

Совет. Тщательно и подробно прописывать в договоре аренды все условия проживания, а также порядок досрочного прекращения арендных отношений и штрафные санкции, накладываемые на инициатора расторжения договора.

Способы отъема денег при аренде постоянно совершенствуются, поэтому самым разумным будет обращаться за помощью при составлении договора к юристам, и обращаться в проверенные агентства недвижимости.

6. Махинации с землей

Елена Никоненкова рассказала об одной из мошеннических схем, которая использовалась в Нижегородской области. В Борском районе на основании распоряжения городской администрации бесплатно были выделены земельные участки незащищенным слоям населения. Они не были оформлены должным образом. Спустя годы этим пробелом решили воспользоваться местные «специалисты по недвижимости». Они приходили к немолодым уже владельцам участков и говорили, что с них возьмут большой штраф за то, что участки не использовались. При этом обещали за небольшую плату избавить людей от штрафов и… участков. Многие им верили, подписывали предварительный договор купли-продажи, оформляли доверенность. «Специалисты» оформляли участки на себя. Некоторым пострадавшим юристы смогли помочь и вернули участки. Но не всем.

Совет. Не верьте слухам и словам незнакомцев. Обращайтесь в профессиональные компании, к юристам или в государственные органы за разъяснениями.

7. Непрофессионализм агентов

На рынке Нижнего Новгорода существуют сотни агентств недвижимости. Из них, увы, не более 3-4 десятков работают профессионально, по проверенным технологиям, серьезно занимаются обучением сотрудников, заботятся о качестве и объеме предоставляемой услуги.

Поэтому неудивительно, что сделка в некоторых агентствах завершается еще до регистрации прав, а дальше – будь, что будет.

История из жизни

Агент и менеджер продавца квартиры появились на пороге отделения Росреестра, получили от продавца деньги за свои услуги и на этом, свою миссию они посчитали законченной.

Это потом покупатель бегала за продавцом по всему городу, собирая дополнительные справки, которые агент и менеджер не удосужились вовремя получить, - а сделка в результате непрофессионализма риелторов, кстати, была приостановлена. Это потом несколько недель покупатель жила в настоящем кошмаре с мыслью «останусь без крыши над головой и без денег под старость лет». Это потом она оценила работу агентов: «Они составили договор продавцу и все. Даже просмотр не смогли организовать». Это потом, уже получая ключи, покупатель вновь пыталась обратиться в агентство – нужна еще одна справка от продавца. Снова отказ, снова – все сама. Это все было потом. А тогда, в холодное осеннее утро они пришли за главным для них - за своими комиссионными.

Елена Никоненкова рассказала, что юристам компании «Прецедент» нередко приходится сталкиваться с «недоработками» агентств. На первом месте стоят обращения лиц, которые имеют право на пожизненное проживание. Это люди, которые в свое время дали отказ от приватизации, но сохранили право на проживание в квартире, не являясь собственниками. При заключении договора купли-продажи продавец должен уведомлять покупателя о наличии таких лиц. Но это делается далеко не всегда. В результате договор может быть признан незаключенным, а покупатель остаться без денег и без квартиры.

Совет. Внимательно читайте договор с агентством, обратите внимание на то, какой перечень услуг там прописан, на каком этапе сделка будет считаться законченной. Проконсультируйтесь, в случае сомнений с опытным юристом – сэкономите нервы и время.

Профессиональные риэлторы советуют, на что обратить внимание при сделках

• Продавец вас торопит

Анатолий Рябинин, директор АН «Чекни» отметил, что отличительной чертой сомнительных сделок является желание совершить продажу как можно быстрее, и, как правило, недавно зарегистрированное право собственности на квартиру.

• Нет полной информации о квартире

Если продавец уклончиво отвечает на вопросы о квартире, например, сколько раз она продавалась, скрывает информацию о семье, не предоставляет документы, справки из ТСЖ и т.п., предлагает заключить сделку в другом городе, это должно вызвать подозрения.

• Настаивает на получении денег до регистрации

Конечно, в большинстве случаев тут нет и речи о мошенничестве. Но что вы будете делать, если деньги отдадите, а сделка будет приостановлена, и из-за открывшихся обстоятельств не сможет быть завершена? А таких обстоятельств много, все сложно предусмотреть даже опытному специалисту. Кстати, если вы имеете дело с мошенником, то по дубликатам документов он мог «продать» квартиру нескольким таким покупателям, как вы.

• Продажа по доверенности

Бывает, что собственник не может присутствовать на сделке, и квартиру продают по доверенности. Если это мошенничество, то доверенность может быть поддельной или быть отозванной. Как уберечься? Вызвать собственника. Если это невозможно, взять справку в нотариате, что доверенность не отзывалась.

За что мошенники не любят агентства недвижимости

«Конечно, застраховаться на сто процентов невозможно, но в моей более чем 20-летней практике не было случая, когда мои клиенты теряли право собственности на купленную квартиру. Мы делаем максимальную проверку квартиры, заказывая дополнительно документы, которые порой невозможно получить по официальным каналам, поднимаем историю более чем за 20 лет. Такова сложившаяся практика, у каждого давно практикующего агентства есть свои ресурсы для этого», - комментирует Екатерина Бонч-Бруевич, генеральный директор московского АН «Мезон».

«Мошенники, как правило, не обращаются в агентства по вопросу продажи квартиры. Они понимают, что таким образом у них не получится провернуть аферу. К тому же, сегодня с помощью on-line базы Росреестра можно проверить объект недвижимости прямо перед сделкой купли-продажи. Это дает покупателю 100% гарантию, что квартира на момент подписания договора никому не продана, не заложена, не состоит под арестом либо запретом на регистрационные действия. Поэтому пусть покупатель сам выбирает к кому обращаться: к частному лицу, потому что дешевле, или в агентство недвижимости, которое ему предоставят гарантии», - убеждена Светлана Богданова, директор РК «Абсолют Фортуна».

«Мошенники стараются обходить агентства недвижимости стороной. Причина – тщательная проверка документов и внимательное отношение к каждой сделке в сертифицированных компаниях. В профессиональных риэлторских компаниях на одну сделку работают сразу несколько специалистов, документы и все обстоятельства сделки проверяются особо тщательно, поэтому мошенники стараются находить своих потребителей напрямую на рынке, минуя риэлторские компании, - Анатолий Рябинин, генеральный директор АН «Чекни».


Источник: Полезная площадь, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.