Шамиль Мансуров: «Люди поверили в наш проект»

14.11.2016
Просмотров: 2758

Несмотря на федеральные прогнозы о значительном оживлении ипотечного кредитования в 2017 году, аналитики не видят предпосылок для увеличения спроса, на котором держится рынок.

О том, как оценивает сегодняшнюю ситуацию на рынке жилищного строительства региона один из ведущих его игроков, как выглядят перспективы госпрограммы «Жилье для российской семьи» в Нижегородской области, рассказал в беседе с корреспондентом еженедельника «Биржа» исполнительный директор Союза нижегородских строителей, член совета директоров ООО «ЭкоГрад» Шамиль Мансуров.

— Шамиль Нариманович, на ваш взгляд, самые трудные времена для строителей уже позади?

— К сожалению, период стагнации, на мой взгляд, продолжается. А строительная отрасль, как и все, что связано с реализацией недвижимости, весьма чувствительна к положению дел в экономике и на любые колебания ситуации реагирует падением спроса. Мы с этим тоже, разумеется, столкнулись, хотя тот сегмент, в котором работаем, малоэтажное строительство и строительство доступного жилья эконом-класса, менее подвержен такого рода колебаниям.

По сути, и сам этот сегмент сформировался с началом кризиса. А его относительная устойчивость объясняется тем, что порожден он реальным спросом, а не спекулятивным. Такое жилье покупают в основном те, кому оно реально необходимо именно сейчас. Это видно уже потому, что приобретают его, как правило, с привлечением ипотеки. Такой вариант приобретения квартир в рамках государственной программы «Жилье для российской семьи», которую мы реализуем, составляет 90%.

Поэтому даже в нынешней ситуации мы не снижаем темпов строительства. Программу этого года, которая предусматривает ввод около 50 тыс. кв. м жилья (большая часть его строится в рамках госпрограммы), мы полностью сохраняем и выполним. А в следующем году намерены существенно увеличить объем работ по ней.

— Но это потребует и наращивания мощностей сопутствующей инфраструктуры.

— Это наш принцип: мы всегда начинаем возведение новых кварталов со строительства инженерных сетей. В конце прошлого года в «Окском береге» введены собственные очистные сооружения. Теперь центральной канализацией обеспечена не только вся наша территория, но и появилась возможность подключить к ней соседние населенные пункты Богородского района, где таких коммуникаций никогда не было.

В этом году мы заложили электрическую подстанцию на 24 МВт с возможностью удвоения ее мощности. Она вступит в эксплуатацию в начале будущего года и полностью снимет энергетические проблемы на всей территории жилого комплекса.

Кроме того, компания начала строительство собственного завода по производству стеновых панелей, который обеспечит как минимум половину ее потребностей в строительных материалах. Это оснащенное самым современным оборудованием предприятие начнет выпуск продукции не позднее середины будущего года.

— А разве строительные материалы сложно приобрести?

— Во‑первых, мы стараемся контролировать себестоимость строительства, а покупать всегда дороже, чем делать самим. Собственный завод стройматериалов даст возможность снизить наши издержки. А во‑вторых, важен и социальный аспект, создание новых рабочих мест на территории «Окского берега». Мы не хотим, чтобы он превращался только в спальный район, его жители должны иметь возможность здесь же найти работу. Это один из элементов того системного подхода, который реализуется в рамках нашего проекта, комплексно развивающего территорию.

— Программа «Жилье для российской семьи» в масштабах страны оказалась, по общему мнению, не слишком успешной. Почему, как думаете, это произошло?

— На мой взгляд, главная причина, что программа в масштабах страны «не сработала», как раз в том, что она не получила необходимой информационной поддержки. Люди зачастую просто не знали о ней. Есть примеры, когда в регионах, сопоставимых по размерам с нашим, до сих пор всего по нескольку сот участников программы, тогда как в Нижегородской области их сейчас уже более 6000.

Жаль, что случилось так. Ведь программа, действительно, дает шанс решить жилищный вопрос тем, кто в принципе готов купить квартиру, взяв ипотечный кредит, но не в состоянии сделать это по рыночной цене. Если в нашем городе-миллионнике цена жилья составляет в среднем около 70 тыс. рублей за кв. м, то наша цена — это ровно половина. И в 2017 году мы повышать ее не собираемся. Люди убедились, что появилась реальная возможность решить жилищный вопрос не только для горожан, но и для жителей области, которые учатся или работают в Нижнем Новгороде и вынуждены снимать квартиру. Покупка ее по программе ЖРС, даже с учетом платежа по ипотеке, обходится дешевле, чем аренда.

Но при этом хочу подчеркнуть: проект «Окский берег», пожалуй, единственный в Нижегородской области из участников госпрограммы, который гарантирует ввод жилья в заявленном объеме. Остальные застройщики из числа подавших заявки вряд ли успеют их реализовать.

— Тогда поясните, за счет чего Нижегородская область оказалась в числе регионов‑лидеров по реализации госпрограммы «Жилье для российской семьи», а наиболее успешным стал именно проект «Окский берег?

— Одно из главных условий успеха этого проекта (а сегодня уже можно уверенно говорить, что он успешен) в том, что компании-застройщику удалось создать то, что называется технологическим конвейером. Мы объединили в одних руках весь инвестиционно-строительный цикл — от проектирования до ввода жилья в эксплуатацию, включая дальнейшее его сервисное сопровождение. Это позволяет регулировать себестоимость и тем самым создавать новые возможности для приобретения жилья.

Второе условие: в компании, как в шутку говорят в руководстве «ЭкоГрада», смогли «наступить на глотку собственной жадности». То есть сделать выбор между быстрой высокой маржой при небольших объемах (как у застройщиков, ведущих точечную застройку в городе) или большими объемами при комплексном освоении территорий. В этом случае прибыль придется ждать дольше или же искать ее в других направлениях, развивая например, коммерческие сервисы. При таких условиях возможно вести массовое строительство жилья эконом-класса.

Мы свой выбор сделали в пользу второго варианта и, думаю, не ошиблись. Когда проект «Окский берег» начинался, никто не верил в то, что такую территорию можно освоить: стройплощадка площадью 650 га, обеспеченная инженерными сетями, — это даже для страны уникальный пример. Сейчас в ЖК уже более 10 тысяч жителей, а в перспективе здесь может поселиться от 70 до 160 тысяч нижегородцев. В следующем году будут построены социальные объекты: детский сад, школа, фельдшерско-акушерский пункт, налажено движение общественного транспорта. Так, шаг за шагом мы решаем нерешаемые, казалось бы, вопросы.

Ну и, конечно же, непременное условие успеха — это объединение усилий застройщиков и органов власти. Мы не можем пожаловаться на отсутствие внимания с ее стороны — ни на областном, ни на муниципальном уровне. Губернатор лично курирует развитие таких проектов. А когда власть видит, что застройщик ориентирован не только на коммерческие, но и на социальные задачи, всегда идет навстречу, помогает преодолевать административные барьеры. Это очень важно.

— Ситуация в экономике, а следовательно, и рынке недвижимости пока складывается не слишком оптимистично, а вы тем не менее уверенно говорите о конкретных планах. На чем такая уверенность основана?

— Уверенностью это не назовешь, потому что, повторюсь, строительная отрасль тесно связана с положением в экономике в целом. Но тем не менее появились первые признаки того, что экономика начинает постепенно справляться с кризисными явлениями. Кроме того, важно, что мы работаем в таком сегменте рынка, который продемонстрировал свою устойчивость. Жилье людям всегда нужно. И, разумеется, большое значение имеет государственная политика в этой сфере — программа «Жилье для российской семьи» как раз является одним из путей ее реализации.

Сейчас рынок находится в ожидании либо переформатирования существующей программы, либо появления новых. Насколько известно, в правительстве обсуждаются механизмы прямых субсидий для поддержки строительного комплекса. Причем речь идет именно о проектах возведения жилья эконом-класса, которые направлены на развитие территорий. Не исключаются и варианты субсидирования процентной ставки по кредитам, которые привлекают застройщики на строительство инженерных коммуникаций и объектов социальной сферы.

Опыт нашего проекта показал: «социалка», действительно, отстает, хотя потребность в ней возникает сразу же. Например, мы рассчитывали, что первый детский сад уже в этом году будет профинансирован федеральным бюджетом, но деньги, к сожалению, так и не поступили. Решить эту проблему возможно лишь более четким динамичным финансированием, потому что объекты социальной сферы, по существующему законодательству, являются зоной ответственности федерального центра.

Надежды строителей связаны и с мерами господдержки, которые помогут сохранить спрос на жилье. В последнее время наблюдается отчетливая тенденция снижения ставки ипотечного кредитования (в начале года она было около 14%, сейчас приближается к 10%), и если кредитные организации, лидеры рынка продолжают этот курс, то, надеюсь, в следующем году мы уйдем от двузначного значения ставки по ипотеке. Не случайно АИЖК предложило сейчас так называемую «плавающую» ставку, которая привязана к уровню инфляции, — это вариант выгодный, хотя и связан с определенным риском. Но такую ипотеку многие уже берут, что показывает: люди верят в стабилизацию и выздоровление экономики.

И самая главная общая надежда — на то, что государство не остановит субсидирование ставок по ипотечным кредитам для населения. Сейчас практически 90% новых квартир приобретается с привлечением ипотеки, это один из главных стимулов реализации госпрограммы ЖРС. Прекращение такого субсидирования вызовет резкий спад спроса, а это, в свою очередь, серьезно осложнит положение дел в строительном комплексе.

Пока жилищная проблема в стране не решена, мы надеемся на активизацию государственной политики в этой сфере. Нужны новые государственные программы. Их, к сожалению, стало меньше в кризисный период, но они по-прежнему востребованы. И было бы целесообразно вернуться к практике, когда федеральное правительство оставляло возможность регионам в рамках федеральных целевых программ формировать свои, локальные программы. Надеюсь, что новый состав Госдумы, более социально ориентированный, уделит этому больше внимания. Без участия государства жилищный вопрос в стране не решить. Оставить все только на волю рынка было бы неправильно: в таких мегаполисах, как Нижний Новгород, это приведет только к неконтролируемому росту цен на жилье. У нас и так один из самых дорогих «квадратный метр» в стране, а в ПФО мы точно лидируем по стоимости жилья. Но это не то, чем стоит гордиться.

— Вернемся к проекту «Окский берег». Каким вам видится его будущее? Ведь сегодня некоторые аналитики говорят даже о профиците жилья на рынке…

— Я бы уточнил: речь идет о профиците дорогого жилья. А вот жилье эконом-класса на нижегородском рынке в дефиците. Кроме того, существует дефицит жилья для крупных корпораций. Вот недавно в Нижнем Новгороде на базе НМЗ пущен новый завод им. 70‑летия Победы, который требует привлечения нескольких тысяч работников, причем не с местного рынка труда. Им, естественно, потребуется жилье. И мы предлагаем построить его в рамках программы ЖРС. Правда, пока этому мешают проблемы «географического» характера, но с пуском Южного обхода транспортная ситуация в городе начинает меняться: из Щербинок в Сормово скоро можно будет попасть гораздо быстрее. А вот многие предприятия, особенно из тех, что расположены на линии проспекта Гагарина, с нами активно сотрудничают и разрабатывают корпоративные программы решения жилищной проблемы для своих работников. И сотрудники ГАЗа уже поселилось в нашем жилом комплексе, мы даже специальный автобусный маршрут организовали до Автозаводского района. С вводом Южного обхода интерес к нему стали проявлять и те, кто работает в Кстове — оттуда теперь до «Окского берега» можно добраться всего за 20 минут.

Но это уже перспективы следующих лет. А мы по-прежнему не стоим на месте и всегда придерживаемся принципа: «За спросом надо побегать». «Окский берег» ведь тоже начинался с того, что наши представители объехали практически всю область с презентациями, рассказывая о преимуществах программы «Жилье для российской семьи». И люди поверили в наш проект.

Источник: Биржа № 24 от 8 Ноября 2016

Игорь Становов, Биржа

Источник: Биржа, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.