Притяжение центра

21.01.2005
Просмотров: 1147

Нижегородский район, исторический центр Нижнего Новгорода, неизменно популярен среди покупателей коммерческой и жилой недвижимости. По прогнозам, именно здесь начнет распространяться новая система ценообразования на вторичном рынке жилья.

Притяжение центра

Нижегородский район, исторический центр Нижнего Новгорода, неизменно популярен среди покупателей коммерческой и жилой недвижимости. Высокий спрос порождает соответствующие цены, а возможность выгодно продать недвижимость дает мощный стимул развитию строительства. По прогнозам, именно здесь начнет распространяться новая система ценообразования на вторичном рынке жилья.

Золотое кольцо

Ситуация на рынке жилья в Нижегородском районе неодинакова. Всем известно, что квартиры в так называемой «зоне кольца трамвая №2» дороже, чем на «периферии». Район уместно разделить на зоны, цены на недвижимость в которых и динамика их роста существенно различаются между собой.

Эксперты ГК «Триумф» сегментировали рынок жилья Нижегородского района на 16 территориальных зон (см. Таблица 1), каждая из которых включает несколько близлежащих улиц. Уровень цен в этих зонах формируется в основном под воздействием двух факторов: удаленности от центра и качества имеющегося жилья (то есть, преобладающего типа жилья). Эти 16 зон, в свою очередь, объединяются в 3 укрупненные зоны со следующими ценовыми категориями: верхняя (от $946,4 до $1048,7/кв.м), средняя (от $780,44 до $880,4/кв.м) и нижняя ($618 до $709/кв.м).

Таблица 1

Зона № Зоны Мин.,$ Макс.,$ Средняя
по
зоне,$
Средняя
по сегменту,$
Средняя площадь,
кв. м
ул.Минина-В.-Волжская наб.-Большая Покровская-пл.Минина 7 736,8 1615,4 1048,7 1006,3 73,1
Новая-Короленко-Воровского 12 739,9 1832,5 1043,5 100,4
Большая Печерская-Пискунова-Нестерова-Октябрьская-Семашко-Ульянова-Варварская 6 468,8 1739,1 867,5 94,1
Звездинка-Алексеевская-Холодный пер.-Студеная 9 737,7 1640,6 984,4 81,5
ул.Горького-пл.Горького 10 708,3 1562,5 971,3 68,0
Ошарская-Володарского-Загорского-Грузинская-пл.Свободы 8 470,0 1432,8 946,4 94,7
Белинского-Ванеева-Ижорская 11 608,5 1347,4 880,4 858,98 73,9
Заломова-Гоголя-Наб.Федоровского-Сергиевская-Суетинская- Нижегородская-Добролюбова 15 714,3 1377,4 858,2 50,1
Ильинская-Маслякова-Обозный пер.-Малая Покровская 14 575,0 1379,3 838,3 81,5
Трудовая-Провианская-Ковалихинская 5 656,3 1500,0 780,4 68,9
Усилова-Фруктовая-Донецкая-Ковровская-Радужная-Кудьминская 3 513,2 924,4 781,2 50,4
В. Печеры (Лопатина, Верхнепечерская, Нижнепечерская, Касьянова, Богдановича, Бринского) 1 215,1 922,0 709,6 693,56 64,3
Казанское шоссе 2 317,9 1064,8 681,5 62,7
Малая Ямская-Красносельская-Большая Перекрестная-Шевченко-Ереванская-Дальняя-Одесская-3-я Ямская 13 500,0 816,6 637,9 61,7
Родионова-Деловая 4 452,1 1246,0 618,0 66,5

Как и следовало ожидать, самой дорогой оказалась зона №7 (ул. Минина-В.-Волжская.наб.-Б.Покровская-пл.Минина), средняя стоимость в которой составила в ноябре 2004 года $1049/кв.м. В ней представлено наиболее комфортабельное жилье в городе. Нынешние цены - не предел. Об этом можно судить по их росту, который составил с февраля по ноябрь 22% (см. Рисунок1).

Но максимально (на 33%) среди всех зон верхней ценовой категории в феврале-ноябре 2004 года выросли цены в зоне №10 (ул. Горького-пл.Горького) - с $729/кв.м. до $971/кв.м.

Рисунок 1

Новый центр и периферия

В средней ценовой категории наиболее интересна зона №11 (ул. Белинского-Ванеева-Ижорская), которая наиболее динамично развивается как по темпам строительства жилья, так и по росту цен на него. Средняя цена в этой зоне в октябре-ноябре 2004 года достигала верхнего ценового диапазона, а с февраля она выросла на 26,4%. (См. Рисунок 2).

Рисунок 2

Не менее интересно и развитие зоны №3 (ул. Усилова-Фруктовая-Донецкая-Ковровская-Радужная-Кудьминская), которая находится между средней и нижней ценовой категорией, попадая в разные месяцы то в одну, то в другую. Так, в ноябре 2004 года средняя цена в этой зоне соответствовала средней категории и составила $781/кв. м.

Наиболее доступными по цене в Нижегородском районе являются самые удаленные от центра зоны: №1 (В. Печеры - ул.Лопатина, Верхнепечерская, Нижнепечерская, Касьянова, Богдановича, Бринского) и №2 (Казанское шоссе). Если в феврале здесь можно было приобрести жилье по $535-540/кв. м, то в ноябре - уже по $680-710/кв.м. (рост - на 27,5%).

В каждой ценовой категории есть «застойные» зоны, рост цен в которых минимален (около 11% за 10 февраль-ноябрь 2004 года). В верхней - это зона №6 (ул. Б. Печерская-Пискунова-Нестерова-Октябрьская-Семашко-Ульянова-Варварская), в средней - №5 (ул.Трудовая-Провианская-Ковалихинская), а в нижней - №13 (ул. Малая Ямская-Красносельская-Большая Перекрестная-Шевченко-Ереванская-Дальняя-Одесская-3-я Ямская) и №4 (ул. Родионова-Деловая).

Следует учесть, что на вторичном рынке жилья цены на квартиры складываются, исходя из стоимости типовых (с примерно одинаковой площадью и параметрами) квартир аналогичной планировки, если таковые есть в наличии. На первичном рынке цена устанавливается по стоимости кв. м.

В будущем, с развитием масштабного строительства нетипового жилья, следует ожидать изменения в ценообразовании в сторону его оценки по стоимости кв.м. Это должно выявить некоторые «перекосы» в стоимости как отдельных квартир, так и типов жилья. Судя по масштабам строительства и развитию рынка, перемен следует ожидать прежде всего именно в Нижегородском районе.

Подготовила аналитик ООО «Оценочный стандарт» ГК «Триумф»

Наталья Толстоногова

Источник: ИФ-Регион
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.