В интересах региональной "прописки"

28.02.2005
Просмотров: 1065

Год назад в нашем регионе начало работать Государственное предприятие “Нижегородский ипотечный корпоративный альянс” (“НИКА”).Как эта система работает в нашем регионе?

 Его задача — помочь нижегородцам решить жилищные проблемы с помощью ипотечного кредитования. Как эта система работает в нашем регионе? Оправдались ли прогнозы? С какими проблемами пришлось столкнуться при реализации намеченных программ? Об этом, подводя итоги года, мы беседуем с генеральным директором ГП “НИКА” Дмитрием КОРТЮКОВЫМ.

Законные минусы и плюсы

Итоги, считает Дмитрий Иванович, даже лучше, чем прогнозировалось.

— Отпущенный лимит мы выбрали уже на 60 проц. Это от общего объема федеральных средств на год — до мая 2005 года. Очевидно, что к маю выберем полностью. Так что в плане привлечения в область средств год сложился удачно. Выдано уже более 120 кредитов.

В плане кредитования строительства жилья... Те проекты, которые мы активно начинали летом — договаривались с застройщиками, банками, оказались проблемными. Дело в том, что ипотека по своей сути предполагает залог, обеспечивающий кредит. На период строительства такого залога нет. Нет закладной, значит, нечего рефинансировать. Это один момент. И второе. Стандарты ипотечного жилищного кредитования не позволяют работать на первичном рынке. Это стандарты двухуровневой модели, аналогичной американской, а они не ориентированы на первичный рынок.

На Западе ипотека живет отдельно, стройка — отдельно. Привлекать дольщиков там вообще запрещено — своего рода защита от пирамид. Строительство ведется либо за счет собственных оборотных средств застройщика, либо за счет недорогих кредитов в банках. Все это контролируется с помощью соответствующих законов.

У наших застройщиков нет ни своих оборотных средств, ни возможности взять кредит в банке — слишком высокие проценты. Поэтому в нашей стране в рыночных условиях сложилась система строительства жилья с привлечением дольщиков.

В прошлом году было принято 27 законодательных актов, которые значительно облегчили ипотеку как финансовый механизм. Исключено участие в этом процессе нотариуса, снят вопрос с оформлением опеки при наличии несовершеннолетних членов семьи. Упростился механизм регистрации. Сократилось время и серьезно снизились финансовые затраты на оформление кредита.

Но в конце прошлого года принят закон 124-ФЗ “О долевом строительстве”, который как бы перечеркнул все преимущества принятых ранее законодательных актов.

— Но зато этот закон защищает интересы дольщиков. Ведь ранее они строили отношения с застройщиком чисто на доверии.

— Однако закон этот может и для дольщиков сыграть в минус. Я приветствую стремление навести порядок и наладить контроль. Но технология внедрения его должна быть другой. И нужно время, чтобы подготовить к его внедрению определенные структуры. С 1 апреля в соответствии с законом о долевом строительстве застройщик обязан все долевые договора проводить через Регистрационную палату. Руководство регпалаты дало понять, что принимать документы на регистрацию они будут, но вынуждены будут приостанавливать регистрацию. Потому что нет ни персонала, ни инструкций. К тому же для регистрации застройщик должен представить еще целую кипу всевозможных документов, а они, как правило, не всегда у него в наличии. Вот и будет дольщик бегать от одного застройщика к другому. Бизнес-строительство вообще может приостановиться. И тогда на вторичном рынке жилья резко подскочат цены. Словом, один закон создал массу проблем.

Инфраструктура

— Дмитрий Иванович, прошедший год вы считаете удачным. Как складывалось взаимодействие с банками, страховыми, риелторскими, оценочными компаниями? Сложным был этот процесс?

— Конечно, сложным. Мы даже не планировали, что будут такие большие обороты и что нам может не хватить уставного капитала. Все сложилось само собой. А больше всего мы, конечно, были озабочены формированием необходимой инфраструктуры. Это же база, которая позволяла начать работу и в Нижнем, и в других муниципальных образованиях области. Банки, страховые компании, оценщики — субъекты, которых необходимо было привлечь. А для этого доказать, отстоять свои интересы, точнее, интересы области. С каждым субъектом велись переговоры. Возьмем те же банки. Это коммерческие структуры, это бизнес, поэтому прежде всего они подходят с позиций своих интересов в сотрудничестве с клиентами. Приходилось искать компромисс. Наши главные условия — приемлемая стоимость их услуг для клиента и быстрое принятие решения кредитным комитетом, за 2—3 дня. У меня сейчас в стадии подписания соглашения с семью банками. С некоторыми соглашение уже подписано. Мы работаем в основном с региональными банками, чтобы деньги оставались в области. Наиболее активно сотрудничаем с тремя — НБД-Банком, Саровбизнесбанком и “Возрождением”. Саровбизнесбанк кредитует наши проекты в Сарове и Арзамасе.

Сложились постоянные контакты и со страховыми компаниями. Подписаны соглашения с тремя крупными риелторскими фирмами. Но приходится работать и с другими компаниями. Ведь иногда клиент обращается за кредитом, уже предварительно подобрав свой вариант приобретаемого жилья через какое-то агентство. А кто просит подобрать жилье, мы обращаемся к своим постоянным партнерам — “Монолиту”, “Чекни”, “Ваше право” и пр.

Сначала приходилось за каждым субъектом бегать, чтобы убедить сотрудничать с нами. А сейчас банки, страховые компании сами на нас выходят. Убедились, что идет реальный оборот средств.

Формирование правового поля

— В течение года вам приходилось выходить с законодательными инициативами на уровне региона для продвижения ипотечного кредитования?

— Мы вышли с инициативой по разработке программы “Молодая семья”. Она уже существует, но пока еще “сырая”, требует доработки. Когда будет готова, ее представят на рассмотрение Законодательному собранию.

Реализацию программы “НИКА” хочет взять на себя. При этом мы планируем использовать принцип “одного окна” — чтобы заемщик не бегал по инстанциям, все это сделают наши сотрудники.

В эту программу также заложены принципы софинансирования — из федерального и областного бюджетов. Вот такая инициатива.

Кроме того, сейчас готовится объемный документ — “Программа развития строительной отрасли области до 2010 года”. Мы непосредственно участвуем в ее разработке, вносим свои предложения, высказываем свое видение.

Занимаемся и разработкой региональных программ для отдельных муниципальных образований. Это программа ипотечного кредитования на основе местных стандартов. Такие программы уже готовы для Выксы и Арзамаса. Они сейчас проходят согласование в законодательных органах муниципалитетов.

У этих программ есть свои плюсы. В сравнении с федеральной программой они более социально направленные. Что мы предлагаем? Для социально незащищенных слоев населения — бюджетников, молодых семей, доходы которых не велики, принять соответствующие стандарты: кредит под 8 проц. годовых на 15—20 лет. Выпускается закладная, бюджет эту закладную “выкупает”. Вот такая идея заложена в основу предлагаемых программ. В Арзамасе и Выксе мы нашли понимание. Надеемся, в других районах области этой программой тоже заинтересуются.

— Программу разрабатывали непосредственно сотрудники “НИКИ”?

— Да, наши специалисты. Мы сформировали специальный отдел региональных проектов. Он создан в декабре. А до этого я сам занимался разработкой таких программ. Считаю, что одна из миссий нашего предприятия — создание нормативно-правовых актов, которые бы облегчили решение проблемы массового обеспечения людей жильем. Технологии региональных программ разрабатываются на основе федерального законодательства и федеральных стандартов.

— А проекты по кредитованию строительства нового жилья пока откладываются?

— Готовим мы и проекты кредитования первичного жилья. Разработали технологию, согласовали с федеральным агентством. Нашли пути кредитования.

Один такой проект уже реализуется в НИИИСе. Проект очень интересный, позволяющий на льготных условиях приобрести жилье молодым специалистам. Еще один проект будем реализовывать совместно с банком “Возрождение” и строительной компанией “Стройинвестрегион”.

— Почему вы остановили выбор именно на этом застройщике?

— Во-первых, это крупная финансово-промышленная группа. У нее серьезные оборотные средства и большой опыт работы в регионах.

— И как сегодня просматривается перспектива по кредитованию строительства жилья?

— Раньше такую перспективу я видел как реальную. Но сегодня говорить об этом поостерегусь. Закон о долевом строительстве может серьезно изменить ситуацию в строительной отрасли.

Правда, есть предположение, что вступление его в действие могут перенести на осень. И это было бы правильно. Будет время серьезно подготовиться к его реализации.

Альбина Бросевич

Источник: Курс Н, газета
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.
Нет комментариев.