Нижний Новгород на пороге весны: Недвижимость

01.03.2005
Просмотров: 1280

Весной цены на жилье на первичном и вторичном рынке Нижнего Новгорода могут возрасти, однако темп роста цен замедлится по сравнению с прошлыми годами.

Как сообщили ИА REGNUM специалисты рынка недвижимости, основными тенденциями наступающей весны станут сложности с регистрацией сделок по приобретению жилья, стагнация платежеспособного спроса, активное развитие строительства, что может привести к превышению предложения над спросом. Специфические трудности принесут новые российские законы - Жилищный кодекс с 1 марта и Закон о долевом участии в строительстве с 1 апреля. Также свою роль в формировании цен на жилье сыграют распоряжения мэрии Нижнего Новгорода, в частности, о возмещении затрат на развитие инженерной инфраструктуры.

ЖИЛАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Как сообщила ИА REGNUM директор Нижегородского Центра научной экспертизы Татьяна Романчева, усложнение процесса регистрации связано с тем, что министерство юстиции РФ проводит реорганизацию подразделений юстиции, отвечающих за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним. "Сегодня трудности с регистрацией - проблема многих крупных городов", сказала она.

Что касается роста стоимости квартир на первичном рынке, то влияние на ценообразование окажет как новый Жилищный кодекс, так и Закон о долевом участии в строительстве жилья. С одной стороны, теперь нельзя будет купить квартиру на ранней стадии строительства, с другой - застройщик лишается права на рекламу до получения разрешения на стройку. Это предполагает увеличение его затрат на строительство, что отразится на конечной стоимости.

Кроме того, как сказал ИА REGNUM генеральный директор Агентства недвижимости "Адрес" Федор Трифонов, стоит ожидать роста цен на жилье на первичном рынке в связи с удорожанием строительных материалов.

При этом специалисты не прогнозируют большого скачка цен. По словам Ф. Трифонова, в последние несколько лет рост цен на жилье как на первичном, так и вторичном рынке существенно замедлился. Т. Романчева связывает это с невысоким платежеспособным спросом населения: "покупательская способность сегодня не радует, накопления на счетах граждан не увеличиваются". По ее словам, спрос на жилье весной существенно не возрастет, что заставит все больше застройщиков разрабатывать приемлемые схемы кредитования для населения.

Уже сегодня ряд нижегородских застройщиков реализует с банками совместные программы по кредитованию на покупку жилья. В числе таких компаний специалисты называют, например, "Жилстрой-НН", которое разрабатывает приемлемые для населения схемы со Сбербанком. Однако на сегодня нечетко прописан механизм возврата кредита - обеспечением является построенная квартира, однако выселение из-за задолженности банку законодательно не закреплено.

По оценкам мэрии, в 2005 году в Нижнем Новгороде планируется построить 500 тыс. кв. м жилья против 360 тыс. кв. м в 2004 году. Таким образом, предложение, по мнению Т. Романчевой, существенно опережает спрос.

Появления большого числа крупных межрегиональных инвесторов в Нижнем Новгороде участники рынка не ожидают. Как отметил один из представителей нижегородской компании-застройщика, ряд крупных компаний, которые пришли на местный рынок, на сегодня уходят из области. Так, "СтройИнвестРегион" (Москва), который заявлял в прошлом году о строительстве в Нижнем Новгороде до 2006 года 400 тыс. кв.м доступного жилья (150 тыс. кв.м в 2004 году и 250 тыс. кв. м - в 2005 году), практически не ведет строительных работ. Собеседник ИА REGNUM предположил, что компания могла приостановить работы из-за нехватки средств.

Вторичный рынок жилья в Нижнем Новгороде риэлторы и застройщики называют "вялым" и прогнозируют, что его стагнация продолжится и весной. Так, по данным Центра научной экспертизы, если в 2003 году цены на вторичном рынке выросли на 34% к 2002 году, то уже в прошлом году темп роста составил в среднем 20-25%. При этом о снижении продаж пока речи не идет, сказал Ф. Трифонов. По мнению специалистов, после вступления в силу закона о долевом участии в строительстве, стоит ожидать оттока покупателей с первичного рынка на вторичный.

КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

В настоящее время в Нижнем Новгороде наметилась любопытная тенденция: темпы развития торговых сетей значительно превышают темы роста розничного товарооборота. Как сказали ИА REGNUM в Центре научной экспертизы, в секторе торговых центров предложение слишком велико, чтобы владельцам торговых сетей не задуматься о позиционировании себя на рынке. В 2005-2006 годах в Нижнем Новгороде планируется открытие торгового центра Metro Cash and Carry, "Мосмарт", "Новый век", центр на Московском вокзале, "Гордеевский", "Аврора". "В ближайшее время им необходимо определиться, на какого покупателя они рассчитаны", говорит Т. Романчева. А один из участников рынка сказал Агентству, что, учитывая не очень динамично развивающуюся нижегородскую экономику, стоит ожидать укрупнения торговых сетей, рассчитанных на средний класс покупателей.

Однако все специалисты единодушны в том, что мощное развитие торговых сетей приведет к снижению цен в борьбе за покупателя.

Не менее интенсивно развивается и рынок офисной недвижимости. При этом основной тенденцией становится улучшение качества строительства - в настоящее время в Нижнем Новгороде компании строят офисные центры преимущественно класса С и выше. "Офисная недвижимость прибавляет в качестве, идет уже не реконструкция, а новое строительство", сказала Т. Романчева. На сегодня офисный центр самого высокого класса для Нижнего Новгорода - В+ (или А -, по разным оценкам) строится на пересечении ул. Горького и Решетниковской - площадь 23 тыс. кв.м, в том числе 16 тыс. кв. м - под офисы.

Одной из основных тенденций нижегородского рынка офисной недвижимости представитель крупной компании-застройщика назвал несформированную культуру арендных отношений. "Нижегородцы стараются сразу приобрести в собственность, пусть не самое выгодное место расположение, пусть не лучший офис - но в аренду брать пока не научились". В то же время основными арендаторами крупных нижегородских офис-центров становятся иностранные или московские компании, которые "понимают, что они вместе с помещением получают еще и качественные услуги по управлению офисным центром", сказал собеседник ИА REGNUM. Однако, по его мнению, неразвитость арендных отношений в Нижнем Новгороде может скоро уйти в прошлое.

РАЗВЛЕКАТЕЛЬНЫЕ ЦЕНТРЫ

В отношении развития строительства развлекательных центров, специалисты уверены, что предложение в ближайшее время будет скорректировано в строну потребителей среднего класса. Так, по различным оценкам, в Нижнем Новгороде так называемых VIP-клиентов насчитывается от 1,7 до 4% от населения города. В то же время, например, вновь открывшиеся фитнес-центры World Class и Reebok рассчитаны именно на таких потребителей. Как сказали ИА REGNUM в Центре научной экспертизы, "ниша услуг для клиентов с высоким уровнем достатка почти заполнена, следует ожидать появления развлекательных и спортивных центров для среднестатистических нижегородцев". В частности, прогнозируется интенсивное развитие территории вдоль Гребного канала: строительство как крупного развлекательного парка, так и центра "Огни Нижнего", включающего в себя аквапарк. В настоящее время эта территория уже освоена компаниями, развивающими ресторанный бизнес. Кроме того, участники рынка ожидают развития действующих спортивных площадок и стадионов города, причем в основном, за счет местных инвесторов.


Источник: -----
Нашли ошибку? Выделите текст с ошибкой и
нажмите Ctrl+Enter, чтобы сообщить нам о ней.

всего комментариев: 8

Алексей Чемоданов 03.03.2005 15:07:00
Вот еще немного статистики, дополняющей МДС и опровергающей наличие якобы "строительного бума" в Нижнем Новгороде: Общая площадь жилищного фонда Нижнего Новгорода - немногим больше 25 млн. кв.м. Таким образом, в год в нашем городе строится примерно 1% от существующего жилья (в Москве - 5%). Сейчас на одного жителя Нижнего Новгорода приходится около 20 кв.м общей площади. Таким образом, чтобы жить чуть-чуть просторнее, например, на 10%, т.е. всего лишь на 2 кв.м, при существующих темпах нужно строить аж 10 лет! А чтобы жить на среднеевропейском уровне (примерно 40 кв.м на чел.) будем строить 100 лет (Москва планирует к 2020 году). А есть еще и проблемный фонд, с которым надо тоже что-то делать: Ветхий фонд - 5% жилья Народная стройка - 5% Первые массовые серии (хрущевки-брежневки) - 35% Легко посчитать сколько лет необходимо потратить на решение этих проблем :(
МДС 02.03.2005 13:52:00
Меня в какой-то статье потрясла простая цифирь. Что Нижнему нужно для хоть какого-то решения жилищных проблем 15000000 метров жилья. Просто - всего по 10 метриков на человека, по одной крохотной комнатенке. При существующих темпазх строительства на 15 млн метров будет построено только за 50 лет, когда половину существующего жилья уже надо будет сносить. Т.е. то что сейчас строится, даже не покрывает естественного износа, не то что опережает спрос. Вот просто запали в душу эти цифры.
fox 02.03.2005 13:12:00
2 Алексей. По существу. По торговле вообще предлестно - ставки ростут, приличные ТЦ обеспечены заявками на аренду в разы.
Алексей Чемоданов 02.03.2005 12:44:00
Цитата: "...Одной из основных тенденций нижегородского рынка офисной недвижимости представитель крупной компании-застройщика назвал несформированную культуру арендных отношений. "Нижегородцы стараются сразу приобрести в собственность, пусть не самое выгодное место расположение, пусть не лучший офис - но в аренду брать пока не научились". И здесь нельзя согласиться. По данным нашего отдела недвижимости для бизнеса (ГК Триумф) три четверти спроса как офисных, так и торговых помещений – это заявки на аренду. Заявки на покупку составляют лишь 25 %.
Алексей Чемоданов 02.03.2005 12:25:00
Цитата: "...В настоящее время в Нижнем Новгороде наметилась любопытная тенденция: темпы развития торговых сетей значительно превышают темы роста розничного товарооборота. Как сказали ИА REGNUM в Центре научной экспертизы, в секторе торговых центров предложение слишком велико, чтобы владельцам торговых сетей не задуматься о позиционировании себя на рынке." Это, опять же, спорное утверждение. Данные городской администрации - ежегодный рост торгового оборота находится на уровне 30%, в то время как количество площадей прирастает только по 7-15% в год. Поэтому, не смотря на активизацию ввода новых объектов, торговая недвижимость Нижнего Новгорода пока не поспевает за развитием розничной торговли, чей оборот растет гораздо более высокими темпами, чем количество эксплуатируемых торговых площадей.
Алексей Чемоданов 02.03.2005 11:41:00
Цитата: "...Вторичный рынок жилья в Нижнем Новгороде риэлторы и застройщики называют "вялым" и прогнозируют, что его стагнация продолжится и весной. Так, по данным Центра научной экспертизы, если в 2003 году цены на вторичном рынке выросли на 34% к 2002 году, то уже в прошлом году темп роста составил в среднем 20-25%". А вот по нашим наблюдениям (группа компаний "Триумф") ситуация в 2003-04 годах на вторичном рынке была обратной: декабрь 2003 к декабрю 2002 - рост средней цены на 19,5% декабрь 2004 к декабрю 2003 - рост средней цены на 34,6% Правда, с октября 2004 на рынке готового жилья идет постепенное снижение доходности.
Алексей Чемоданов 02.03.2005 11:17:00
Цитата: "... в 2005 году в Нижнем Новгороде планируется построить 500 тыс. кв. м жилья против 360 тыс. кв. м в 2004 году. Таким образом, предложение, по мнению Т. Романчевой, существенно опережает спрос". По данным городской администрации в 2004 году в Нижнем Новгороде было построено 285,5 тыс.кв.м жилья (а ни как не 360!) http://triumf.nn.ru/news0066.htm Небольшой рост по вводу жилья есть, но в Нижнем строят мало. Для сравнения в Екатеринбурге в 2004 году ввели 458 тыс.кв.м. Говорить о том, что предложение существенно опережает спрос еще очень рано.
fox 01.03.2005 17:54:00
ПЛАКАЮ.... нет класса офисов A-, не существует в природе